robkeijzer.cc

Kabinet wil overdrachtsbelasting op auto’s

2012-02-23T00:33:00.000-08:00

Het kabinet wil het bezit van auto’s gaan stimuleren. Wie voor de aanschaf van een auto geld leent bij de bank, mag voortaan de rentekosten aftrekken van zijn inkomen. Hij betaalt daarover geen belasting. Vooral mensen met een hoog inkomen profiteren van de regeling.

De verkoop van tweedehands auto’s zal belast gaan worden. De koper van een auto gaat 6% belasting betalen over het aankoopbedrag. Het kabinet wil daarmee voorkomen dat mensen nog afstand doen van hun autobezit.

Voor mensen die geen auto kunnen kopen komen er autocorporaties. Daar kunnen zij een auto tegen een gereduceerd tarief huren. Voorwaarde is dat zij al lang op een wachtlijst staan. Ook mensen die inmiddels wel een auto kunnen betalen, maar vroeger niet, kunnen van de regeling gebruik maken. De bedoeling is dat de autocorporaties ook gaan investeren in onrendabele buslijnen.

Het wordt wettelijk verplicht om elke auto te voorzien worden van een energielabel. Wie geen energielabel heeft, zal nadrukkelijk niet gestraft worden.

Het kabinet gaat alle auto’s jaarlijks taxeren. Op basis van de getaxeerde waarde mogen gemeenten belasting gaan heffen. Het geld zal gebruikt worden om een groter stadskantoor te bouwen. Dat is nodig omdat mensen die het niet eens zijn met de getaxeerde waarde bij de gemeente bezwaar kunnen maken. Het kabinet verwacht dat hier veel gebruik van gemaakt gaat worden. Met de maatregel denkt het kabinet ook de bouwsector te stimuleren.

Het kabinet zal de maatregelen periodiek gaan evalueren en zonodig ongewijzigd opnieuw vaststellen.

Een besluit over hypotheekrenteaftrek geneest de woningmarkt niet.

2012-02-18T11:33:00.000-08:00

De roep om een besluit te nemen over de afbouw van de hypotheekrenteaftrek wordt steeds luider. Het beeld bestaat dat hiermee het probleem van de slecht functionerende woningmarkt kan worden opgelost. Ten onrechte: welk besluit ook genomen wordt, het lost niets op. Als dit kabinet blijft bij het handhaven van de renteaftrek dan blijft er onzekerheid over toekomstig ingrijpen. Kiest zij voor het afbouwen van de renteaftrek, dan wordt het probleem groter. Huizen worden dan minder waard, hetgeen hypothecaire problemen geeft. In beide gevallen gaat de markt niet beter functioneren.

De woningmarkt is ziek. De patiënt vraagt om een pijnstiller voor de korte termijn en een medicijn dat op de lange termijn de kwaal geneest. Een besluit over de hypotheekrenteaftrek is geen van beiden. Deskundigen verschillen nog van mening over de bijwerkingen, maar duidelijk is dat het besluit alleen de periode van uitzieken kan beïnvloeden. Voor genezing is een intregraal behandelplan nodig.

Aanbevelingen ‘Bouwteam’ van minister Spies nu al bekend

2012-01-22T13:02:00.001-08:00

Minister Spies heeft vorige week een ‘Bouwteam’ geformeerd dat met voorstellen komt hoe de bouw- en vastgoedsector sterker uit de crisis kan komen. Fijn om te horen, want dat wijst er op dat nu ook in Den Haag het besef is gekomen dat er iets moet gebeuren.

Het Bouwteam kent een goede samenstelling: een mooie mix van kennis, ervaring en creativiteit. Zij heeft ongetwijfeld de capaciteiten om te voldoen aan de opdracht: aangeven waar de branche over tien jaar kan staan, wat nodig is om dat te bereiken, en op welke wijze de verschillende belanghebbenden moeten samenwerken. Er ligt een breed spectrum van vragen, waar hard op gestudeerd kan worden.

Echter, daarvoor is geen tijd. Het kabinet wil dat het werk van de commissie al dit voorjaar klaar is. Een kritische lezer, en dat bent u ongetwijfeld, zou gaan denken dat de resultaten van de commissie feitelijk al bekend zijn. Het zal u dan wellicht niet verrassen dat ik in staat ben om u enkele aanbevelingen alvast hier te melden.

“Bij ongewijzigd immigratiebeleid beschikt Nederland over tien jaar over ruim voldoende gebouwde voorraad om in de ruimtebehoefte te voorzien. De bouwopgaven bestaan hoofdzakelijk uit vervanging en verbetering van bestaande gebouwen in de bestaande stad. De belangrijkste stimulansen voor vragen in de bouwsector zijn de stijgende energieprijs, de beschikbaarheid van van duurzame innovaties en de behoefte aan het behoud en verbetering van de leefbaarheid in dorpen en steden. Beter inspelen op klantbehoeften zal de bouwsector helpn bij het genereren van nieuwe verdiencapaciteit. ”

“Een succesvolle woning- en utiliteitsbouwsector vraagt om nauwe samenwerking tussen de stakeholders in de bouw- en vastgoedsector. Kennisinstellingen vervullen daarin een belangrijke rol. Zij kunnen de komende jaren de aanjager zijn voor de ontwikkeling van innovaties die toepasbaar zijn in de bestaande leefomgeving. Naast een behoefte aan betaalbare technische renovatieoplossingen is er ook een grote behoefte aan een geintegreerde procesaanpak en innovatieve financieringsmodellen. Ketenintegratie kan de sleutel vormen tot beperking van de faalkosten”

“De overheid kan bijdragen door het stimuleren van innovaties en door het vervullen van een voorbeeldrol op het gebied van duurzaamheid. Het schrappen van onnodige regels zal de inventiviteit bevorderen. Door vroegtijdig duidelijkheid te scheppen rondom toekomstige milieu-eisen en de financiering van de eigen woning worden investeringsrisico’s voor bouw- en vastgoedondernemers beperkt. Speciale aandacht is nodig voor een helder ruimtelijk beleid op het gebied van vestigingslocaties voor industrie en bedrijven. De woningmarkt vraagt om een integrale aanpak. ”

Zonder meer verstandige woorden. Wellicht wat voorspelbaar, u had ze mogelijk ook zelf kunnen verzinnen. Wie het complete rapport van het Bouwteam wil ontvangen mag mij gerust even mailen (r.keijzer@honk.nl).

Gevangen in je huis: de keerzijde van een eigen woning

2012-01-09T09:00:00.000-08:00

De VVD zet in op het stimuleren van bezitsvorming. Volgens de ideologie van de partij maakt het hebben van eigendom gelukkig. Daarom houdt zij hardnekkig vast aan de hypotheekrenteaftrek, de Pavlov-reactie van de partij op het woord woningmarkt. Ook wil zij voor huurders van een corporatiewoning een ‘recht van koop’ regelen. Nobel, maar het lijkt me goed om ook de keerzijde van het bezit van een eigen woning te kennen.

Een grote groep huizenbezitters raakt momenteel daadwerkelijk financieel in problemen door het bezit van een eigen woning. Wist je bijvoorbeeld dat al 3% van de woningverkopen niet meer via een makelaar, maar gedwongen – via een executieveiling – wordt verkocht? Een nog veel groter aantal mensen – u spreekt ze op verjaardagsfeestjes – voelt zich gevangen in het eigen huis. De huidige woning krijgen ze niet verkocht en bij de volgende aankoop krijgen ze minder hypotheek. Dan staat verhuizen gelijk aan kleiner wonen en voelen ze zich gedwongen om te blijven zitten.

In een slechte markt kom je nauwelijks af van je woning. Dat is de keerzijde van woningbezit. Het land moet daar van het huidige kabinet aan gaan wennen, want zij weigert om iets aan dit probleem te doen. Verhuizen is geen vanzelfsprekende mogelijkheid meer en steeds vaker simpelweg onmogelijk. Voor wie wil of moet verhuizen, bijvoorbeeld vanwege werkloosheid of een scheiding, wordt het bezit van een huis een molensteen om de hals. Met vaak verstrekkende gevolgen voor het welzijn van de bewoners. Dan maakt een eigen huis niet gelukkig.

Het bevorderen van particulier woningbezit in de huidige marktomstandigheden is als het bevorderen van hard rijden op wegen die daar niet geschikt voor zijn. Of als soldaten ongewapend naar het front sturen. Niet echt taken van ons kabinet, lijkt me. Wie echt hart heeft voor woningbezitters trekt de stoute schoenen aan en komt met maatregelen die de woningmarkt beter laten functioneren. Daar zijn ze veel beter mee geholpen.

Geen zondagsrust voor de woningmarkt

2011-11-20T13:11:00.001-08:00

Ik vermoedde al eerder dat de zondag een ideale dag is voor het houden van een open huis in een onverkochte woning. Huizenzoekers op internet blijken het meest actief op zondag. Recent heb ik de proef op de som genomen door op zondag de deuren open te stellen van een appartementengebouw. Mijn vermoeden werd bevestigd.

Waar we bij eerdere openstellingen zo’n dertig senioren op de koffie kregen, liepen er nu in drie uur meer dan honderd belangstellenden door de modelwoningen heen. Door de marktomstandigheden waren er maar weinig concrete kopers, maar ze ervaarden wel allemaal de kwaliteit van de woningen, van het balkon en van het uitzicht. Dat onthouden ze tot het moment waarop ze wel in staat zijn om te kopen, of ze vertellen het bij de tennisvereniging.

De makelaars waren in aanvang niet enthousiast over de openstelling op zondag. Zij werken momenteel al ongelofelijk hard, juist op de momenten buiten kantoortijden. De zondag is in die zin ook voor makelaars heilig. De enorme opkomst maakte veel goed. Ze kwamen in ieder geval niet voor niets.

Dat de zondag zo succesvol is, is niet vreemd. Er is vaak weinig vertier op zondag, dus mensen zijn blij met een uitje. En er zijn veel mensen die graag eens ergens anders binnenkijken. Voor de verkoper een mooie kans. Met dezelfde inspanning als op zaterdag, een veel beter rendement. Ik wed dat u het ook gaat proberen.

Waar rook is, past wederhoor

2011-10-18T13:18:00.000-07:00

Insiders die het kunnen weten, melden dat het een zware herfst gaat worden in de bouwsector. Er staan veel bedrijven op omvallen en één nachtvorstje zou naar verluid al voldoende zijn voor een flinke shake out. Met name de middelgrote aannemers zitten in de gevarenzone.

De kunst voor die bedrijven is om de dreigende situatie zo stil mogelijk te houden.
Meldt de krant éénmaal dat een bedrijf in gevaar verkeert, dan zijn de kansen op overleven tot een minimum teruggebracht. Belanghebbenden kunnen bijna niet anders dan zichzelf beschermen. Onderaannemers en leveranciers verschijnen niet meer op de bouw en schijnbaar zekere bouwopdrachten worden teruggetrokken.

De media hebben een lastige verantwoordelijkheid. Als zij weet hebben van financiële problemen is het relevant nieuws en past het niet om het te verzwijgen. Anderzijds kan de negatieve publiciteit de doodsteek zijn voor het bedrijf. Zo bezien zou je verwachten dat de journalist zich er eerst van vergewist of een naderend bankroet onvermijdelijk is.

Een bericht dat ik vandaag las wijst op het tegenovergestelde. Een krant kopt over een bedrijf met betalingsmoeilijkheden en geeft gelijktijdig aan dat het betreffende bedrijf niet voor commentaar bereikbaar was. Dat bewijst dat wederhoor niet is toegepast, juist in een situatie waarin dit cruciaal is.

En nu wilt u natuurlijk weten welk bedrijf dat was? Ja hé, dat ga ik natuurlijk niet zeggen.

Kopen is onmogelijk, maar huren mag wel

2011-10-11T13:21:00.000-07:00

Ik hoorde vandaag dit verhaal van een ontwikkelaar. Een starter, Ingrid, kwam bij hem om een woning te kopen. Ingrid nam optie, maar keerde drie weken later teleurgesteld terug. De bank kon haar het geld niet lenen omdat zij minder verdiende dan de norm voorschreef.

We spreken van een ondernemende projectontwikkelaar en van een starter die er toch heel graag wilde wonen. Zij spraken af dat Ingrid het huis ging huren. Zij betaalt nu een hogere huursom dan de maandlast die zij bij de bank zou hebben als zij had kunnen kopen. Ingrid en de ontwikkelaar begrijpen dat niet, maar zijn beiden tevreden met de oplossing.

Wat zegt dit verhaal?
De woningmarkt hangt aan elkaar van talloze regels die gezamenlijk leiden tot mechanismen die niemand meer begrijpt. En hoewel alle partijen lijden onder de afkalvende woningmarkt, blijft eenieder strijden voor het eigen belang. Zo wil de Rabobank de Nationale Hypotheek Garantie afschaffen, naar verluid om de concurrentie in de wielen te rijden. De NVM wil hem juist op een zo hoog mogelijk niveau handhaven, om de woningverkopen enigszins op peil te houden. Geen van de partijen praat over het eigenlijke doel van de NGH: mensen met een laag inkomen aan een koopwoning helpen.

Intussen spreekt in Delft professor Priemus schande van het (gebrek aan) overheidsbeleid op de woningmarkt. Hoogleraar Eichholtz uit Maastricht wil juist geen ingrepen, omdat de markt ‘redelijk gezond’ is.

Zo wordt het debat over de woningmarkt gedomineerd door partijen die ieder hun eigen korte termijn successen nastreven, maar gezamenlijk niet met heldere oplossingen komen voor de lange termijn. Terwijl de politiek pas overgaat tot aanpassingen als er een helder verhaal ligt dat de kiezer kan begrijpen. Want Ingrid moet het natuurlijk wel aan Henk uit kunnen leggen.

Pas vier Kamerleden hebben interesse in knellende woningmarkt

2011-10-02T12:36:00.000-07:00

Vorige week was er een hoorzittingwaarin Nederlandse brancheverenigingen uit het vastgoed opuitnodiging van de Tweede Kamer mochten reageren op de woonvisie vanminister Donner. In Cobouw is een commentaar te lezen vanjournalist Armand Landman. Die zag onthutst dat er slechts vierkamerleden aanwezig waren bij de zitting. Hij constateert “dat deNederlandse politiek amper is geïnteresseerd in de bouwsector.”

Ik deel zijn boosheidheid en ongeloof:hoe kan het bestaan dat dit onderwerp zo weinig aandacht krijgt in depolitiek. Toch begaat Landman een vergissing. Hij spreekt immers vandesinteresse in de bouwsector. Als journalist van een bouwbladveronderstelt hij ten onrechte dat de woningmarkt synoniem is voorbouwen. Dat is een te eenzijdige benadering.

Een slecht functionerende woningmarktdoet niet alleen de bouwers pijn. Ook makelaars, banken,pensioenfondsen, corporaties, architecten, adviseurs en ontwikkelaarsmoeten stevig inleveren. Net als de woninginrichters, de tuinbrancheen de doe-het-zelf-winkels. En de particuliere huizenbezitter, dewerknemer die wil verhuizen voor een nieuwe baan, de werkgever dieiemand van ver wil aannemen, het echtpaar dat wil scheiden, destarter voor wie geen huis is in het eigen dorp. En uiteindelijk deoverheid, die te kampen krijgt met de maatschappelijke en economischegevolgen.

Het is te hopen dat de genodigden uithet vastgoedveld tijdens de hoorzitting verder keken dan het belangdat zij zelf vertegenwoordigden. Want met al die individuelezienswijzen komt de essentie van het probleem niet naar voren: eendisfunctionerende woningmarkt raakt uiteindelijk het welzijn vaniedereen. Getuige de afwezigheid van 146 kamerleden is Den Haag zich er nog niet van bewust.

Het is crisis, maar de president koopt zelf zijn eierkoeken

2011-09-20T10:14:00.000-07:00

Ik loop tijdens werktijd in een pak, ook als ik even een boodschap doe in de supermarkt. Daar werd ik gisteren door een vrolijke Delano vanuit zijn buggy herkend als ‘de president’. Delano (hij sprak zijn naam uit op zijn Amerikaans) was te jong om Jan-Peter Balkenende nog gekend te hebben, dus moet hij Mark Rutte bedoeld hebben.Ik heb Delano’s enthousiasme beloond door hem zeer statig een handje te gegeven. Ik vertelde dat de president even eierkoeken moest kopen van zijn vrouw. Dat begreep Delano wel.

Ik lijk niet op Mark Rutte. Ik kan geen land leiden, hij wel. Maar ik deel met velen de kritiek dat zijn kabinet de echte problemen niet aanpakt. Zoals het disfunctioneren van de woningmarkt. De verlaging van de overdrachtbelasting kost de schatkist volgens de Miljoenennota 700 miljoen euro. Het CPB heeft becijferd dat dit cadeau aan de woningmarkt de verkoop van woningen in praktijk niet bevordert. Dat lijkt mij een signaal dat er echt iets goed mis is. Toch heeft Rutte geen verdere plannen.Delano was verkleed als ridder. Ik kon alleen zijn ogen zien. Ik heb overwogen om de politie te bellen in verband met het dragen van gezichtsbedekkende kleding. Dat mag niet meer van Mark. Ik ben toch maar gewoon aan het werk gegaan. Ik had wel belangrijkere dingen te doendan me daar druk over maken. Ook daarin verschil ik blijkbaar van onze premier.

Onderzoek: talloze huizen staan op instorten

2011-09-03T13:21:00.000-07:00

Soms moet je overdrijven om de aandacht te krijgen. Dat geldt voor de titel van deze blog, maar ook voor het nogal opgeklopte bericht in alle media dit weekend dat de huizenprijzen volgend jaar spectaculair gaan dalen.

De overheid heeft het voornemen om tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te beeindigen. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen voert de NHG uit en heeft blijkbaar belang bij behoud van de hogere norm. Ze liet daarom de TU Delft “objectiveren” wat wij allemaal wel weten: minder NHG betekent minder leencapaciteit, dus dalende huizenprijzen.

De initiatiefnemers zijn er in geslaagd het onderzoek breed uit te meten in de pers: “Woningmarkt krijgt zware klap”. “Hoogleraar: huizenprijzen dalen 7 procent”. Woningmarkt Nederland stort verder in.

Het is uitstekend om woonconsumenten eerlijk te informeren. De conclusie van de onderzoekers is ongetwijfeld verdedigbaar als de maatregel daadwerkelijk wordt doorgevoerd. Maar dat is op dit moment nog niet zeker - er ligt geen kabinetsbesluit. De lobby tegen de verlaging kan heel verstandig zijn, maar moet beter binnenskamers plaatsvinden. Het bericht leidt op dit moment alleen tot versterking van de negatieve stemming op de woningmarkt. Die brengt juist teweeg wat de lobby wil voorkomen: verder dalende huizenprijzen.

Ik stel voor dat het universitair instituut gaat bedenken hoe de overheid haar woningmarktbeleid kan hervormen. En dat het waarborgfonds weer haar best gaat doen om het eigen woningbezit te bevorderen. Dan zal ik voortaan weer relevante titels boven mijn blogs plaatsen.

Met oog op de verkiezingen van 2014

2011-08-03T13:17:00.000-07:00

De hoge staatsschuld in Amerika mag tot na 2012 blijven voortbestaan. Belastingverhoging kan het tij keren maar deze maatregel is impopulair en kan daarom nu niet genomen worden. Over anderhalf jaar wordt er immers weer een president gekozen. De onzekerheid die de Amerikaanse staatsschuld veroorzaakt zal nog twee jaar de wereldeconomie gaan remmen. Dat belang is voor politici ondergeschikt aan het belang van een goede verkiezingsuitslag.

Wat we op de Nederlandse woningmarkt zien is vergelijkbaar. Deze functioneert al jaren slecht. Een pakket van samenhangende ingrepen van de overheid is nodig. Deskundigen zien beperking van de hypotheekrenteaftrek alom als een noodzakelijk onderdeel. De maatregel is echter impopulair bij de huizenbezitters. De politieke partijen die ‘niet morrelen aan de hypotheekrenteaftrek’ winnen de verkiezingen. Dat de stagnerende woningmarkt onze economie afremt, nemen zij voor lief.

Politici ‘kopen’ blijkbaar verkiezingswinst door lastige problemen uit de weg te gaan. Ze duperen daarmee de kiezers door wie ze gesteund worden. Op onze woningmarkt wordt dit nu pijnlijk duidelijk. Een eerste woning kopen is lastig, huizenbezitters zien de waarde dalen tot onder hun hypotheekbedrag, verkooptijden worden ondraaglijk lang. Ook op de huurmarkt wordt niet meer bewogen.

Verlaging van de overdrachtsbelasting is een welkom doekje voor het bloeden maar lost geen structurele problemen op. Toch doen we even niets, met oog op de verkiezingen die in 2014 plaatsvinden. Hopelijk heeft u nog even geduld.

Waarom Donner geen coach wordt van RKC Waalwijk

2011-07-08T23:28:00.000-07:00

Door de verlaging van de overdrachtsbelasting is een huis sinds 15 juni 2011 vier procent goedkoper dan de dag ervoor. Net als u vroeg ik mij af wat dat betekent voor de woningmarkt. De volgende vergelijking maakt veel duidelijk.

Neem uw favoriete voetbalclub in gedachte (ik adviseer u RKC Waalwijk). Uw club gaat de entreekaartjes met 4% verlagen. Zij zal dan wat meer kaartjes verkopen, maar niet beter gaan voetballen. Daarvoor moet de club beschikken over substantieel meer geld, goed aankoopbeleid of een talentvolle trainer.

En zo is het natuurlijk ook met de woningmarkt. Met een verlaging van de huizenprijzen zullen er meer huizen verkocht worden. Maar de markt gaat er niet beter mee functioneren. Daarvoor is een andere aanpak nodig, een beter prijsbeleid.

De coach van de woningmarkt is momenteel Minister Donner. Hij is geen succesvol coach gebleken. Het lijkt me goed als hij vandaag zijn positie beschikbaar stelt. De technisch directeur van Nederland kan dan een coach aanstellen die wel visie heeft.

Alsof er niets gebeurd is

2011-06-27T13:30:00.000-07:00

Als startende ondernemer ben ik op zoek naar kansen. Waar lukt het nog om grote aantallen woningen te verkopen? Ik heb de plek gevonden: in Spijkenisse. Daar wil het gemeentebestuur 105 onverkochte woningen in het project De Rokade van een projectontwikkelaar overnemen. Kijk, dat schiet op.

Bijzonder is dat een overheid daarmee als verhuurder op gaat treden. Dat lijkt mij meer iets voor een institutionele belegger, maar die kan ongetwijfeld niet concurreren met het bod van de gemeente. Die heeft 15% korting bedongen op de oorspronkelijke verkoopprijzen maar betaalt nog steeds prijzen waarvoor zij de appartementen niet marktconform kan verhuren.

Het zou te makkelijk zijn om vraagtekens te zetten bij de transactie zonder inhoudelijke kennis van de details. De gemeenteraad in Spijkenisse gaat hierover komende donderdag nog oordelen en zij is zonder twijfel volledig geinformeerd over de noodzaak en de risico’s. Zelf moet ik het doen met het persbericht. Daarin beargumenteert het College dat de aankoop de voortgang bevordert van de verdere ontwikkeling van hoogbouw langs de Oude Maas. Blijkbaar wil zij de bouw van nog meer onverkoopbare appartementen binnen haar gemeentegrenzen stimuleren.

Zelf denk ik dat je moet bouwen wat de klant graag wil. Dus ik sla deze kans maar even over.

Het land zit te springen om projectontwikkelaars

2011-06-07T14:26:00.000-07:00

Ik ben sinds 1 juni voor mijzelf begonnen als projectontwikkelaar. Hoewel steeds meer branchegenoten zich juist terugtrekken, ga ik het avontuur vol vertrouwen aan. Ik heb het bedrijf Honk opgericht. Ik zit dan ook vol goede ideeën die in de huidige markt tot haar recht kunnen komen.

Zo denk ik bijvoorbeeld dat je de klant centraal moet zetten. Een cliché uiteraard, maar ik breng het cliché ook echt in praktijk. Ik heb een traject bedacht waarmee toekomstige bewoners samen met de ontwikkelaar in een planteam aan de slag gaan om hun toekomstige woning te ontwikkelen. Ze kiezen zelfs de architect. Collectief particulier opdrachtgeverschap, maar dan in een vorm waarbij de projectontwikkelaar alle narigheid van de klanten overneemt. Hoe je dat doet? Dat kom ik graag uitleggen aan de hand van een praktijkvoorbeeld. Ik doe het namelijk ook voor andere ontwikkelaars en corporaties die de klant centraal willen stellen.

Natuurlijk zijn er beren op de weg van mijn onderneming. De complete vastgoedmarkt is in mineur en de financieringsmogelijkheden zijn nihil. De woningmarkt zit op slot. Dat vergt creativiteit en flexibiliteit. Juist als startende ontwikkelaar ben ik hier in het voordeel. Ik heb geen grond te financieren, ik heb geen oude plankosten om af te schrijven, en ik heb geen logge organisatie om mij heen. Als ik vind dat het beter moet, dan doe ik het gewoon beter.

En het kan beter. De tijd van de grootschalige uitbreiding van Gebouwd Nederland is voorbij. De uitdaging ligt nu in het behouden en versterken van de kwaliteit van onze dorpen en steden. Projectontwikkeling is daarbij onmisbaar. Nieuwe initiatieven zijn nodig om gebieden levendig en leefbaar te houden. Het land zit te springen om ontwikkelaars die de kennis en creativiteit bezitten om, ondanks het zware weer, toch zaken van de grond te krijgen.

Zo bezien kom ik als het ware als geroepen. Aan de slag dus maar.

Het gaat slecht met de woningmarkt, vindt nu ook de NVM

2011-04-10T11:34:00.000-07:00

Het moet een duivels dilemma geweest zijn voor de makelaars van de NVM. Bij de toelichting op de laatste kwartaalcijfers sprak voorzitter Hukker van een nieuwe werkelijkheid op de woningmarkt waarin sterke prijsstijgingen niet meer voorkomen. Hij voorziet een waardedaling van 5% in 2011.

Deze somberheid is een breuk met het verleden. Sinds jaar en dag berichtte de NVM elk kwartaal dat het goed ging met de woningmarkt. Ging het minder, dan sprak zij van tekenen van herstel. Ondanks de teruggang van de markt plaatste zij altijd de lichtpuntjes centraal in de berichtgeving. De redenering die daar achter schuilt is eenvoudig: mensen kopen pas huizen als ze vertrouwen hebben in de markt. Het belang van de makelaars is om dat vertrouwen in stand te houden.

De tijd is veranderd: al zou de consument vertrouwen hebben, het geld is er niet om een woning te kopen. De overheid en de banken zijn na de kredietcrisis begonnen met het afremmen van de huizenmarkt. Zij onthouden zich van nieuwe stimulerende maatregelen en beperken gelijktijdig de financieringsruimte. Zo drukken zijn langzaam, maar welbewust, de prijzen naar beneden. Als mensen minder uit kunnen geven aan wonen, dan wordt de prijs van wonen vanzelf lager.

De NVM ziet wat er gebeurt en heeft na wikken en wegen besloten niet langer mooi weer te spelen. Haar realistische berichtgeving zal consumenten afschrikken en de huizenprijzen versneld verlagen. En dat is in het belang van de makelaars zelf. Want hoe eerder de huizenprijzen weer een financierbaar niveau krijgen, hoe eerder de woningverkopen weer toenemen. En de makelaars hun courtage kunnen innen.

Rectificatie: wij hebben gelogen over het energielabel

2011-03-19T12:10:00.000-07:00

Het zou mooi zijn als de overheid de volgende excuusbrief verstuurt:

"In 2006 hebben wij als Nederlandse overheid een energielabel geintroduceerd voor woningen. Daarbij is door ons ten onrechte gesuggereerd dat de aanschaf van zo’n label bij de verkoop van een woning verplicht was. Mocht u ons daarin serieus genomen hebben, dan betreuren wij dat.

Wij hechten er aan te benadrukken dat wij ons niet verantwoordelijk achten voor eventuele onnodig door u gemaakte kosten. Als Nederlands burger had u redelijkerwijs kunnen weten dat de regels weliswaar van kracht waren, maar door ons als overheid niet gehandhaafd zouden worden. Wij wijzen in dit kader op ander recent beleid, zoals het rookverbod en de bonussen voor bankdirecteuren, waar wij eveneens op consistente wijze afwijken van uitgevaardige regels.

In het geval u desondanks tot aanschaf bent overgegaan, hechten wij er aan te benadrukken dat het geleverde energielabel geen realistisch beeld zal geven van het energieverbruik van uw woning. Het mag als algemeen aanvaard verondersteld worden dat de meeste van de door ons uitgevaardigde regels in praktijk niet hanteerbaar zijn. Het energielabel voor woningen vormt daarop geen uitzondering, daar gebleken is dat de meetmethode onnauwkeurig is en manipuleerbaar. Wij adviseren u om het energielabel voor vernietiging aan te bieden bij de gemeentelijke reinigingsdienst. Zij is verplicht om kosteloos voor een correcte verwerking zorg te dragen.

Als overheid staan wij op het standpunt dat de markt verantwoordelijk is voor de invoering van het energielabel. Voor eventueel verhaal van schade dient u zich derhalve te wenden tot de makelaar of de notaris die bij de woningtransactie betrokken is. Zij waren op de hoogte van de wijze waarop de verplichting omzeild kon worden en hadden u beroepshalve hier op moeten wijzen. De Minister heeft in dit kader de Kamer toegezegd een integriteitsonderzoek te starten naar genoemde beroepsgroepen."

Schaf de woningmarkt af

2011-02-10T12:04:00.000-08:00

Ook deze week zijn er weer organisaties die pleiten voor het afschaffen van de overdrachtsbelasting. Bouwend Nederland en Neprom brengen het voorstel dit keer. Juist uit deze hoek is het voorstel verrassend, want het gaat hier om bouwers van nieuwbouwwoningen. Op nieuwbouwwoningen wordt geen overdrachtsbelasting geheven. Het afschaffen van de belasting maakt de concurrerende bestaande woningen juist goedkoper en zou de nieuwbouwbranche daarmee juist benadelen. Het moet dan ook een wanhoopsdaad zijn, in de hoop dat juist dit voorstel de woningmarkt toch in beweging brengt. De nieuwbouwbranche profiteert dan mee.

Hoewel het idee natuurlijk goed is, ben ik benieuwd of Minister de Jager de circa drie miljard euro kan missen. De vorige keren, toen onder andere het CPB, de Consumentenbond, VBO, NVM, woningmarktcijfers.nl, woonnieuws.nl, VVD, D66, én Trots op Nederland het idee lanceerden, was er in ieder geval geen geld. Het plan is blijkbaar slecht verteerbaar. Maar het lukt een koe om na eindeloos herkauwen het gras te verteren, dus wie weet.

Voorlopig echter denk ik dat er betere ideeën nodig zijn om de bouwproductie weer op gang te krijgen. Het handelen van de overheid leidt eerder tot afschaffen van de woningmarkt dan tot het afschaffen van de overdrachtsbelasting. Dat is wel een origineel idee, maar niet wenselijk. Dus laten we snel aan de slag gaan om iets beters te bedenken.

Open Huizenroute voortaan op zondag

2011-02-02T12:28:00.001-08:00

Ik gebruik een handige tool van Google waarmee ik bijhou hoe vaak op het internet gezocht wordt op termen die verwant zijn met “huis kopen”. Zo krijg je een zeer actueel beeld van de vraagzijde van de markt: meer zoekactiviteit van deze strekking, wijst immers op meer belangstelling bij consumenten.

Uit de tool blijkt dat mensen vooral op zondag de tijd nemen om te zoeken naar huizen. Dat is goed nieuws voor alle makelaars en projectontwikkelaars van Nederland: als we onze verkoopactiviteiten voortaan op zondag doen, hebben we een veel groter bereik. Ter indicatie: als doordeweeks 60 mensen zoeken, zijn het er op zaterdag 80 en op zondag 100.

De conclusie lijkt me duidelijk. In het voorjaar zijn er ongetwijfeld weer de nodige Open Huizenroutes. Om zo succesvol mogelijk te zijn, worden ze, in belang van de klant, op zondag gepland. Dat levert immers de meeste kijkers op.

Een kreet is nog geen visie

2011-01-24T13:57:00.000-08:00

Eigenlijk zou dit nieuwe kabinet, net als het vorige kabinet, geen visie hebben op de woningmarkt. Geen visie hebben is belangrijk voor de woningmarkt: het geeft rust. En daar zit de kiezer op te wachten. Dat heeft de verkiezingsuitslag uitgewezen.

Toch pakt de rust niet helemaal uit zoals bedoeld.
Het wordt iets te rustig nu er nauwelijks meer verhuisd wordt. Dat is slecht voor de arbeidsflexibiliteit, de economie, de schatkist en voor de mensen die liever zouden willen verhuizen. Enigszins in verlegenheid gebracht heeft het kabinet, bij monde van niemand minder dan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, laten weten alsnog een visie te gaan hebben. Hierdoor aangemoedigd zijn verschillende belangenorganisaties (bouwers, corporaties, makelaars, huurders, kopers) hardop gaan meedenken. Dat is dan ook weer niet te bedoeling, meent minister-president Rutte.

Ik ben benieuwd met welke visie Minister Donner komt, maar kan me al wel wat kreten voorstellen. Het scheefwonen moet worden aangepakt? Er moeten energiezuinigere woningen komen? De hypotheekrenteaftrek moet blijven? Corporaties moeten meer gaan investeren? Starters en senioren moeten meer kansen krijgen? We gaan particulier opdrachtgeverschap stimuleren? Er komt kleinschaligere uitbreiding? Het Groene Hart moet nodig eens gemaaid worden?
Een kreet is nog geen visie. Ik ben benieuwd naar echte visies op de woningmarkt. Wat zijn de fundamentele maatregelen waarmee ze beter gaat functioneren? En wat streven we met elkaar precies na. Ik heb nog maar weinig echte visies gehoord, maar sta er voor open om ze te horen. Wie durft?

WikiLeaks bericht over Nederlandse corporaties

2010-12-11T11:33:00.000-08:00

Via WikiLeaks zijn fragmenten van de onderhandelingen tijdens de formatie van het Nederlandse kabinet uitgelekt. Een deel gaat over de aanpak van de woningmarkt. Het geeft ons een verhelderend beeld over de besluitvorming rondom de wooncorporaties. Hieronder een letterlijke weergave:

Wilders: "Dan de woningmarkt. Daar doen we dus niks aan."

Rutte: "Hoho, dat had ik willen zeggen. De woningmarkt, daar gaan we niet aan morrelen".

Verhagen: "Zeg, mijn partij gaat niet van haar geloof vallen. We bedenken elk kabinet iets leuks voor de corporaties".

Rutte: "De corporaties, geweldig kerel. Dat kan lucratief zijn!".

Wilders: "Die corporaties zijn knettergek. Met die boten en die jachthavens. We zullen ze keihard aanpakken. Alle corporaties moeten het land uit."

Rutte: "Hoho, dat had ik willen zeggen. Alle corporaties moeten het..."

Verhagen; "Heren, heren, niet te snel. Ik heb een list."

Wilders en Rutte in koor: "Een list? Vertel, Maxime!"

Verhagen: Kennen jullie Vogelaar nog?"

Wilders loopt rood aan: "Die vrouw is knettergek! Je wilt haar toch niet terughalen? Vogelaar moet het land uit!"

Rutte: "Hoho, dat had ik willen zeggen. Vogelaars moeten het land uit!"

Wilders: "Ik bedoel Vogelaar, Mark! Ella Vogelaar!"

Verhagen: `Heren: bij de les blijven. Luister naar mijn plan. In het vorige kabinet heeft Wouter de Vogelaar-heffing bedacht. Die gaat waarschijnlijk sneuvelen bij de rechter. Dan kunnen we hem net zo goed zelf afschaffen."

Rutte tevreden: "Geweldig! Daadkracht, actie, ik heb er zin in! Wat een list!"
Verhagen: "Geduld heren, het gaat nog verder. En vervolgens laten we ze in plaats daarvan bijdragen aan de huurtoeslag. Dat gaat gelijk om een veelvoud van die Vogelaarheffing"

Rutte: "Maar huurtoeslag is toch een taak van de overheid?"

Verhagen: "Als we zo gaan beginnen. Staks geloof je nog dat het functioneren van de hele woningmarkt een taak is van de overheid".

Wilders lachend: "Dat zou van de zotte zijn. Wat een extremistische ideologie."

Rutte: "Als jullie het zo zien. Het kan natuurlijk wel lucratief zijn, zo'n bijdrage. En het maakt mij niet uit waar het geld vandaan komt, als het maar niet bij mijn kiezers vandaan komt. Ik heb er zin in. We gaan ervoor".

Wilders: "We pakken ze keihard aan. Kunnen ze tenminste geen nieuwe boten gaan kopen. We geven ze een vinger, en we nemen een hand."

Rutte: "Haha, om je vingers bij af te likken"
Verhagen: "Dat is dan geregeld. Het volgende punt, meneer de voorzitter."

Wilders: "Okee, dat is Ruimtelijke Ordening. Daar doen we dus niks aan."

Laat de markt bepalen welke bouwplannen doorgaan

2010-10-25T23:26:00.000-07:00

Gemeenten beraden zich momenteel op hun voorraad aan bouwplannen. Nu waarschijnlijk is dat de markt niet meer alle geplande woningen opneemt, lijkt het nodig om keuzes te maken. Een acute bouwstop, zoals momenteel in Amsterdam, gaat veel gemeenten te ver. Kiezen voor ontwikkeling op eigen grondposities stuit op weerstand van de marktpartijen. Maar wat dan wel?

Gemeenten hebben de behoefte om te prioriteren in plannen en bedenken ter objectivering ingewikkelde procedures, zonder dat het beoogde effect – waarvoor dient dat prioriteren? – erg helder is. Ik zie als gevaar dat de stad op slot gaat voor goede initiatieven en dat ontwikkelaars gemeenten gaan mijden. Ik heb me afgevraagd hoe gemeenten dit kunnen voorkomen en toch een goede reactie kunnen geven op de nieuwe realiteit in vastgoedland. Het antwoord krijg je door het hoofddoel van een gemeente voorop te stellen: het maken van een zo aantrekkelijk mogelijke stad. Daarin schept de gemeente slechts de randvoorwaarden, maar bepaalt de markt of er gebouwd wordt. Ik leg het hierna even uit. Misschien inspireert het iemand.

Een verleidelijke stad als uitgangspunt
Het aantal inwoners zal op steeds meer plaatsen in Nederland afnemen. Dit vergt een andere rol van de overheid. Bouwen is geen noodzaak meer, maar wordt de komende jaren luxe. Veel gemeenten krijgen hun laatste kans om met een bouwprogramma de stad aantrekkelijker te maken. Bij een slecht functionerende woningmarkt zullen steeds meer burgers de pijn gaan voelen: huizenprijzen dalen en verhuizen wordt lastig. Om de kans hierop te beperken moet de ruimtelijke en economische ontwikkeling van de stad voorop staan: een verstandig nieuwbouwbeleid behoudt inwoners voor de stad en kan nieuwe bewoners aantrekken.

Zo’n beleid kan in drie stappen plaatsvinden.

1. Stel de omvang van de gewenste planvoorraad vast.
De gemeente heeft allereerst de taak om de planvoorraad te begrenzen. Vertrekpunt is daarbij de groeiprognose voor het aantal huishoudens. Op basis daarvan wordt de gewenste planvoorraad bepaald. Een lastige afweging: het is niet wenselijk om veel meer capaciteit te hebben dan de stad de komende tien jaar in aanvulling op de bestaande voorraad kan opnemen. Anderzijds is flexibiliteit wel gewenst, zodat ook nieuwe initiatieven een kans krijgen. Niet alle plannen die aangeboden worden zullen aansluiten bij de wensen van de toekomstige bewoners. Ook kunnen behoeften in de tijd variëren. Als de groeiprognose van 500 woningen is voorzien, is het goed als de planvoorraad enkele honderden woningen hoger ligt.

2. Maak een ‘ontwikkelcontour’
Op basis van de gewenste planvoorraad kan de gemeente bepalen op welke locaties zij nog ontwikkelingen toelaat. Door de capaciteit van de verschillende toekomstige ontwikkellocaties in te schatten kan de nagestreefde omvang gevuld worden. Zo ontstaat een ontwikkelcontour in en om de stad. De ruimte binnen de contour kan benut worden voor toekomstige (her)ontwikkeling. Als gekozen moet worden tussen locaties, wordt gekeken naar wat de locatie toevoegt voor de stad. Denk daarbij aan een bijdrage aan de:
Leefbaarheid: door een ontwikkeling kan een plek of haar omgeving (nog) beter gaan functioneren;
Volkshuisvesting: de locatie kan een woonmilieu of aanbod toevoegen aan de woningvoorraad dat niet of onvoldoende beschikbaar is. Dit kan volgen uit de lokale woonvisie;
Economie: een locatie behoudt bijvoorbeeld kapitaalkrachtige doelgroepen voor de stad of trekt nieuwe aan.

Locaties die zeer hoog scoren zijn erg belangrijk voor de stad. De gemeente kan overwegen om hier zelf te participeren om plannen gerealiseerd te krijgen. Bij andere plannen blijft haar rol beperkt tot faciliteren. Om op termijn lege plekken in de stad te voorkomen is het verstandig om inbreidingslocaties hoger te waarderen dan uitbreidingen.

3. Laat de markt haar werk doen
Nu zijn de ontwikkelaar en de consument aan zet. Als een projectontwikkelaar komt met een plan dat een bijdrage levert aan de aantrekkelijkheid van de stad, dan kan de gemeente het plan faciliteren. De ontwikkelaar zal vervolgens de slag om de koper aanmoeten. Slaagt de projectontwikkelaar er niet in om een aantrekkelijk plan te maken, dan zal het plan niet gerealiseerd worden en stimuleert hem dat om de volgende keer nog klantgerichter te werk te gaan. En de gemeente mag ook tevreden zijn. Er is voorkomen dat een locatie is gevuld met een plan waar niemand op zit te wachten.

Eigen gronden eerst?
Het is verleidelijk om als gemeente vooral aan de slag te gaan met de eigen gronden. Als de locatie iets toevoegt voor de stad is het geen probleem. De gemeente kan zich als projectontwikkelaar gaan meten met de marktpartijen om de locatie tot een succes te maken. Als het echter alleen maar om het resultaat van het Grondbedrijf gaat, dan moet de gemeente zich afvragen of ze wel in het belang van de stad op lange termijn handelt.

Moordende concurrentie?
Met deze aanpak is het mogelijk dat in één stad gelijktijdig meerdere plannen met vergelijkbaar woningaanbod ontwikkeld worden. Moet dat voorkomen worden? Mij lijkt van niet. Ten eerste omdat de locaties per definitie verschillend zijn. Dit is voor kopers vaak doorslaggevend om het ene project zeker niet, en het andere juist wel te willen. Bovendien kan concurrentie de aanbieders van de woningen juist stimuleren om hun product zo goed of goedkoop mogelijk te maken.

De hier voorgestelde aanpak leidt tot een verantwoord nieuwbouwbeleid dat ruimte geeft aan nieuwe initiatieven en de markt niet op slot gooit. Dat lijkt me in belang van elke stad met ambitie voor de toekomst.

Het gaat goed met de woningmarkt!

2010-10-01T12:55:00.000-07:00

Het gaat goed met de woningmarkt. Dat is althans de enige conclusie die getrokken kan worden na het lezen van het Regeerakkoord. Daarin zijn nauwelijks maatregelen voorzien die op de koopwoningmarkt invloed hebben. Ik maak daar uit op dat de nieuwe regering tevreden is over het huidige functioneren. Er vallen wel wat beleefde kreten over meer particulier opdrachtgeverschap en kleinschaliger ontwikkelen. Maar behalve een speldenprikje over bouwen in het Groen Hart zie ik verder geen visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland in het algemeen of het functioneren van de woningmarkt in het bijzonder.

De corporaties krijgen wel de nodige nieuwe regels, maar het zou pas opvallen als dat niet zo was. De plannen duwen de corporaties verder terug in de rol van sociaal huisvester. Hun rol van commercieel of maatschappelijk ondernemer wordt beperkter.

Met name de huizenbezitters die zorg hadden over de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zullen blij zijn met de uitkomst. Nu definitief duidelijk is dat de aftrek behouden blijft, kunnen zij zorgeloos toekijken hoe hun woning door de afkalvende markt alsnog minder waard wordt.

De regering gaat wel regelen dat we 130 kilometer mogen gaan rijden op de snelweg. Ook komen er minder boerka's. Gebrek aan daadkracht kun je dit kabinet niet verwijten. De prioriteiten liggen gewoon even ergens anders.

Er is werk aan de winkel voor architecten

2010-09-25T10:58:00.000-07:00

Van alle branches die te lijden hebben van de vastgoedcrisis, hebben architecten het wellicht het zwaarst. Dat hebben ze aan zichzelf te danken. Opdrachten komen immers niet aanwaaien, je moet ze gaan zoeken, of zelf creëren. Door het Rijk betaalde onderzoeksateliers zijn prima, de gewenste verlaging van de BTW op het architectenloon ook. Maar het zijn lapmiddelen, geen oplossingen in de nieuwe vastgoedeconomie die zich aan het zetten is. Daar is meer voor nodig.

In België hebben architecten het minder slecht. Dat komt met name doordat het beroep door de branchevereniging behoorlijk 'gereguleerd' wordt. Laten we daar niet voor pleiten. Maar de Vlaamse architecten doen ook aan gezamenlijke marketing van hun diensten. Onder de noemer 'Mijn Huis Mijn Architect' organiseren ze een openhuizenweekend, waarin ze mensen rondleiden in door henzelf ontworpen woningen. Zodat iedereen de meerwaarde kan zien van een huis dat door een échte architect is bedacht. Zo werk je op positieve wijze aan je imago, zo laat je je toekomstige klanten zien wat je meerwaarde is. En leg je contact met nieuwe opdrachtgevers.

In een tijd dat particulier opdrachtgeverschap wel als redding van de woningbouwmarkt gezien wordt, zou een dergelijk initiatief in Nederland navolging verdienen. Ik stel dus voor dat architecten niet meer klagen totdat ze gezamenlijk een dergelijk initiatief van de grond hebben gekregen. Daarna zien we wel weer verder. Succes, Bond van Nederlandse Architecten!

De Vastgoedfraude - Deel 2

2010-08-26T13:41:00.000-07:00

Vakantie biedt ruimte voor het lezen van boeken. Zo kwam ik eindelijk aan Hét Boek toe: "De Vastgoedfraude" van Gerben van der Marel en Vasco van der Boon. Ik ben nu ingewijd in hoe die fraude in zijn werk gaat. Het principe is erg simpel: je spekt de privé-rekening van een directeur als hij namens zijn bedrijf beslist om jouw diensten veel te duur af te nemen. Een principe dat zich in beginsel voor elke branche leent, maar omdat vastgoed nu eenmaal met zeer grote bedragen gemoeid gaat, loont het om het daar toe te passen. De rest van het boek geeft geraffineerde praktijkvoorbeelden van hoe aan de fraude het best handen en voeten gegeven kan worden.

Het eerste decennium van dit millennium bracht ons twee soorten fraude: bouwfraude en vastgoedfraude. Van het eerste soort, het ophogen van inschrijfbegrotingen met een rekenvergoeding, wist de gehele branche dat het gebeurde. Ook nadat het wettelijk verboden was. Vastgoedfraude leek mij eerder een uitwas binnen een verder toch integer opererende branche. Totdat ik Het Boek las. Dit toont het tegendeel aan en brengt een grote reeks van bekende vastgoednamen in verlegenheid. Erger nog: wie projectontwikkelaars al van nature wantrouwde, zal na het lezen van het boek bevestiging hebben gevonden van het vermoeden dat hun werk draait om omkopen, anti-dateren, misleiden, vervalsen en zelfverrijken.

Dat deze groep mij als projectontwikkelaar met achterdocht bejegent, daar heb ik na het lezen begrip voor. Toch wijs ik ze er op dat er ook een ander type ontwikkelaar bestaat. Niet alle ontwikkelaars zijn louter vastgoedhandelaar, er zijn er ook die hun werkplezier halen uit het creëren van prettige gebouwen. Het laatste soort, waar ik mezelf ook graag toe reken, denk ik steeds vaker aan te treffen. Anno 2010 zijn het volhouders die zich door een woud van regelgeving vechten. Optimisten die zich al polderend langs loketten begeven in de hoop nog op tijd met hun koopwaar op de markt te arriveren. Waar zij, hoewel het er beangstigend stil is, hun goederen uitstallen in de hoop uiteindelijk, na lang onderhandelen met een handjevol belangstellenden, toch dat plan te kunnen realiseren.

Het zijn niet alleen rotte appels in de vastgoedbranche. Dat geldt voor ontwikkelaars, maar ook voor makelaars: er zijn er die werkelijk knokken om hun klanten op verantwoorde wijze naar een nieuwe woning te begeleiden. En voor corporaties, die zich wel degelijk inspannen om mensen met een lager inkomen te huisvesten. Er zijn aannemers die oprecht trachten om deugdelijk te bouwen en tijdig op te leveren. En notarissen die gewoon betrouwbaar en deskundig zijn. Allemaal verdienen ze er hun geld mee, maar op een integere manier en met passie voor hun vak.

Met die mensen zullen we het de komende jaren moeten gaan doen, zodat het vertrouwen weer langzaam terugkeert. Ik weiger namelijk om me volgende zomer door "De Vastgoedfraude Deel 2" te worstelen.

Amsterdamse bouwstop is onverstandig

2010-07-04T09:00:00.000-07:00

Amsterdam kondigde vrijdag een bouwstop aan voor de stad. Alleen lopende projecten worden nog afgerond, de rest ligt in principe stil. Het is een belangrijke nieuwe stap op weg naar hetgeen zich langzaam aftekent als een Nederlandse bouwcrisis. Hoewel de economie zich langzaam herstelt, nemen in de bouw- en vastgoedsector de problemen juist verder toe.

De stap van Amsterdam kan gezien worden als moedig. Wat zich al twee jaar aftekent, een vraaguitval bij woningen en kantoren, durft de stad nu als eerste in helder beleid te vertalen. Ze kan echter ook beschouwd worden als dom.
De bouwcrisis heeft kenmerken van een self-fulfilling prophecy en daaraan levert deze beslissing een majeure bijdrage. De symbolische betekenis van een bouwstop in de stad met de sterkste economie van Nederland, is groot. Ze zal andere gemeenten stimuleren om dezelfde afwegingen te maken en zo de branche verder tot stilstand brengen.

Ik begrijp goed dat gemeenten in deze tijd kritisch zijn over het opstarten van nieuwe bouwplannen. Bijvoorbeeld als ze elders tot leegstand leiden, of niet aansluiten bij de vraag van de markt. Ik kan mij echter niets voorstellen bij een stadsbestuur dat stilstand tot beleid verheft. Zij zou juist moeten knokken voor nieuwe investeringen en moeten kiezen voor plannen die in dit economisch klimaat wel levensvatbaar zijn. Het spreekt overigens voor zich dat dit niet per definitie de plannen zijn waar de gemeente zelf een groot economisch belang heeft.

Niet investeren in een stad is als een cactus geen water meer geven: ze houdt het nog best een tijdje uit maar ze zal niet meer bloeien. Elke gemeente die te rigide kiest voor het schrappen van bouwprojecten moet weten dat ze daarmee de vitaliteit van haar stad aantast. Veel verstandiger is het om projecten te selecteren op basis van kansen in de markt. En vervolgens gezamenlijk met de investeerders te knokken voor succes.

De voor- en nadelen van Noordanus als burgemeester

2010-06-30T13:09:00.000-07:00

Tilburg lijkt Peter Noordanus als burgemeester te krijgen. Hij heeft veel voorname functies in het openbaar bestuur en in het vastgoed bekleed, met als laatste functie bestuursvoorzitter van projectontwikkelaar AM. Belangrijk nieuws dus voor een projectontwikkelaar in Tilburg zoals ik. Ik heb er een SWOT op losgelaten om mijn mening over dit nieuws te bepalen. Die deel ik graag met u.

Strength
Laten we ons focussen op de kansen die de nieuwe burgemeester kan bieden. Elke stad, dus ook Tilburg, heeft anno 2010 een bestuur nodig dat goede beslissingen kan nemen over het bouwprogramma van de komende jaren. De fysieke omgeving bepaalt immers in belangrijke mate de kansen die de stad als geheel krijgt. Uiteraard komt Noordanus in Tilburg geen projectontwikkelaar spelen. Maar in een eerste reactie op de voordracht laat hij wel weten graag mee te willen bouwen aan Tilburg. En bouwen, daar leef ik van.

Weakness
Als lokaal gevestigde ontwikkelaar hebben wij het geluk dat Tilburg in de luwte ligt van populairdere vastgoedsteden als Eindhoven, Den Bosch en Breda. De landelijke ontwikkelaars denken dat er in Tilburg minder kansen zijn en ik haast mij normaliter om dat te beamen.
Met de komst van Noordanus komt een man met een zeer groot vastgoednetwerk onze kant op. Het zou er toe kunnen leiden dat landelijke partijen meer dan mij wenselijk de kansen in Tilburg gaan verkennen. Hun track record tot op heden stelt mij echter gerust: de weinigen die daadwerkelijk bereid waren te investeren, kozen voor de plaatselijke probleemlocaties, zoals voormalige vuilstorten, monumentale fabriekscomplexen of onontwarbare verkeersknooppunten. Of ze maakten zich na één project tot persona nog grata. Zolang ze dit beleid doorzetten, kan ik daar mee leven.

Opportunity

Noordanus heeft een c.v. vol bouw-power. Hij wordt gekenschetst als iemand die durft te dromen. Aan de slag dan maar, er liggen mooie bouwopgaven voor Tilburg in het verschiet die in het huidige klimaat uitdagend, maar kansrijk zijn. Zoals de Piushaven, een binnenstedelijke haven waaromheen tweeduizend woningen worden gerealiseerd, en onze eigen plaatselijke Spoorzone, waar eveneens een enorm programma op rust. Maar ook talrijke mooie kleinere bouwplannen die een verrijking betekenen voor de stad. Het zou prachtig zijn wanneer bij zijn vertrek deze projecten tot wasdom zijn gekomen.

Threath
Maar waak voor te veel ambitie, want wij kennen allen het verhaal van zijn voorganger Ruud Vreeman. Die richtte zijn pijlen op het Veemarkt Kwartier, alwaar hij zich tot het uiterste inzette voor de vestiging van een theater genaamd Midi (ook bekend als het Adje-theater). De rest is geschiedenis...
Overigens lijkt Noordanus zich dat te realiseren, getuige een eerdere uitspraak van hem: "Politici moeten dromen, maar wel met de voeten op de grond." Dat past beter bij Tilburg, lijkt me.

Conclusie

De keuze voor Noordanus is een verrassende keus, maar is goed nieuws voor Tilburg. Net als Vreeman wil hij vooruit met de stad, maar hij beschikt bovendien over parate kennis om daarin de juiste keuzes te maken. Tenslotte kent hij de juiste spelers om het mogelijk te maken. In tijden dat investeren in stenen steeds lastiger wordt, spreekt dat een projectontwikkelaar aan.

Niets doen lost niets op

2010-06-29T13:01:00.000-07:00

De zorgen over de woningmarkt nemen sinds het ontstaan van de kredietcrisis eigenlijk alleen maar toe. In elk deel van de vastgoedbranche merken we inmiddels de gevolgen van stagnatie. Gemeentelijke overheden worden geconfronteerd met verliesgevende grondexploitaties, steeds meer bouwbedrijven vallen om, ontwikkelaars verkopen te weinig woningen om mensen te kunnen behouden, corporaties missen een zekere bron van inkomsten uit de verkoop van huurwoningen en kunnen mede daardoor niet investeren, makelaars zien kelderende omzetten en de architectenbranche schijnt met zo’n 40% gekrompen te zijn. En misschien nog wel het meest vervelend: particulieren die hun huismoeten verkopen, door verplaatsing van werk, verandering van gezinssamenstelling of door verlies van inkomen, komen terecht in een uiterst onzekere situatie.

En intussen gebeurt er weinig om het tij te keren. Weinig, maar er zijn positieve uitzonderingen.

Ik schreef eerder over het voorstel van Vereniging Eigen Huis om een Stichting van het Wonen op te richten. Dit kan een podium opleveren om de problemen bespreekbaar te maken en op een verstandige manier op te lossen. Afgelopen week mengde ook de website woningmarktcijfers.nl zich in de discussie. Met kennis van zaken formuleren zij hun oplossing voor het knellen van de woningmarkt. De voorstellen lijken voort te komen uit de onbevredigende constatering dat er geen enkele regie wordt gevoerd om deze branche, die zo relevant is voor de Nederlandse economie, weer in het zadel te helpen.

Ik waardeer het initiatief van Woningmarktcijfers.nl en raad iedereen aan om kennis te nemen van hun voorstellen. En voor wie zich zelf wil mengen in de discussie: het podium van Spacemakers.nl staat voor u open. Want klagen is leuk als Oudhollands tijdverdrijf, maar lost verder niets op.

Stichting van het Wonen goed idee, maar liever een Club

2010-06-13T12:57:00.000-07:00

Vereniging Eigen Huis pleit, onder meer in de weblogs op www.spacemakers.nl, voor de oprichting van een Stichting van het Wonen. Dit zou een overlegorgaan moeten zijn waarin overheid en maatschappelijke partijen gezamenlijk werken aan een gedragen plan voor de hervorming van de woningmarkt. Directeur Rob Mulder van de vereniging opent zich in zijn blogs nadrukkelijk voor reacties op het voorstel. Ik pak graag de handschoen op.

Hervormen van de woningmarkt is belangrijk. Er is vergrijzing en krimp in aantocht, no go areas dreigen ook in Nederland te ontstaan, de huizenprijzen dalen, de energiekosten stijgen en de bouwproductie stagneert. Zo heeft ieder wel zijn reden om voor vernieuwing te pleiten.

Na het kabinet Rutte 1
Door de verkiezingsstrijd is een belangrijk deel van de politiek haar verantwoordelijkheid hierin vergeten. Een instrument als de hypotheekrenteaftrek blijkt effectief ter bevordering van zetelbezit, maar is eigenlijk bedoeld ter bevordering van eigen woning bezit. Het initiatief van Vereniging Eigen Huis is daarom sympathiek en relevant. Het kan een podium creëren waarop diverse belangenorganisaties de gewenste invloed op het overheidsbeleid kunnen uitoefenen. Zo wordt voorkomen dat men na het kabinet Rutte 1 aan knoppen gaat draaien zonder geluisterd te hebben naar 'het veld'.

Geen gepolder
De vraag is echter of het platform in de voorgestelde vorm gaat bijdragen aan goede oplossingen voor de woningmarkt. Het woord 'overlegorgaan' geeft mij hetzelfde gevoel als de woorden polderen, medezeggenschap, inspraak en compromis. Als er al wat uit het orgaan komt, dan zal het iets onschuldigs zijn, dat met heel veel regelgeving tot stand moet komen. Ik verbeeld mij een overleg waar een voorzitter (een zwaargewicht, ik denk aan Brinkman) lobbyisten uit diverse gelederen van de vastgoedwereld gelegenheid geeft om de eigen stokpaardjes te berijden. Om vervolgens gezamenlijk te besluiten dat een onafhankelijk adviesbureau een zoveelste rapport gaat opstellen dat talloze compromissen tot een samenhangend geheel smeedt.

Hun moeite is bij voorbaat verspild. Huurders, kopers, beleidmakers, makelaars, aannemers en ontwikkelaars zijn allemaal gebaat bij een goed functionerende woningmarkt. Toch ontstaat er geen synergie wanneer ze in een gezelschap de belangen van de eigen bloedgroep gaan vertegenwoordigen. Het is beter te kiezen voor een andere aanpak om tot goede voorstellen voor de complexe woningmarkt te komen.

Een club van specialisten met visie
Ik stel mij die Stichting van het Wonen voor als een gevarieerde groep van specialisten die gezamenlijk tot een heldere hervormingsagenda voor de woningmarkt komen. Op basis van deskundigheid, maar vooral op basis van visie en creativiteit. Een goede onderbouwing van hun voorstellen is uiteraard vereist, maar hun voornaamste taak wordt om de aanpak eenvoudig en begrijpelijk te maken. Zodat belangenverenigingen, politiek én de burger de voordelen zien van het plan.

De tijd van polderen is voor Nederland voorbij, er moet nu echt iets gebeuren. Ik stel een denktank voor die gericht is op oplossingen en die niet gehinderd is door een achterban. Een soort Club van Rome, maar dan voor de woningmarkt. Pas met zo'n aanpak komt de woningmarkt weer echt in beweging.

Het voorstel van Vereniging Eigen Huis is hier te lezen. Mail Spacemakers als je ook een reactie op het voorstel van Vereniging Eigen Huis wilt publiceren.

Vacature: een architect met de X-factor

2010-05-21T10:55:00.000-07:00

Breaking news: (st)architect Peter Heuvelmans gaat stoppen en zoekt een opvolger. Dat zie ik op Youtube. Het is een bericht dat mij persoonlijk raakt: ik ben zelf afgestudeerd als architect en direct na mijn studie had ik het geluk een sollicitatiegesprek te mogen hebben met deze kunstenaar, die kantoor houdt in Lage Mierde. Ook toen kwam de opvolging al ter sprake. Enkele dagen na het gesprek gaf Heuvelmans aan dat ik niet de geschikte kandidaat was en dat hij nog even verder zou zoeken. Dat is nu 15 jaar geleden.

Ik voelde al wel aan dat ik de baan niet zou krijgen. In mijn opleiding werd ik geïndoctrineerd om gebouwen van Le Corbusier, Mies van der Rohe, afijn, de hele Moderne riedel mooi te vinden. Ik absorbeerde alles dat gelabeld werd als Functionalisme, het Nieuwe Bouwen of Nieuwe Zakelijkheid. Gelijktijdig ontpopte Peter Heuvelmans zich als een echte Palladio, met een oeuvre dat gebaseerd was op de Griekse, Romeinse en zelfs Egyptische bouwkunst. De clash of cultures tussen hem en mij kon dus niet groter.

Heuvelmans legde mij uit dat het er niet om ging wat ik zelf mooi vond, maar om wat de klant wou. Dat hadden ze me inderdaad niet verteld op de universiteit. Kort daarna diende zich een tweede kans aan op een functie als architect. Bij de Efteling zochten ze een opvolger voor de opvolger van Anton Pieck. Ook hier was de kloof groot, waarna ik besloot mijn heil in een andere richting te zoeken.
Ook in mijn vak als projectontwikkelaar kan retro-architectuur zoals bijvoorbeeld Brandevoort mij niet bekoren. Maar ik ben wel vakmanschap gaan waarderen en om die reden heb ik respect voor de ontwikkelaars van deze Helmondse vinex-vestingsstad. En ook voor Peter Heuvelmans, want als hij iets is, is hij een vakman. Hij zoekt als opvolger een innovator, eenvernieuwer en een ondernemer, liefst met wat flair en ervaring. Met de X-factor dus. Interesse? Bekijk dan dit filmpje van Youtube.

Wat kun je doen met 700 miljard euro?

2010-05-12T13:18:00.001-07:00

Van mijn vak begrijp ik best veel, maar van het fenomeen geld snap ik steeds minder. Hoe kan het dat, zoals vorige week vrijdag, ons monetaire stelsel plotseling op het randje van de afgrond kan komen te staan? Blijkbaar is het geld op? Als oorzaak gelden speculanten. Maar hoe kunnen speculanten een totale Europese economie in gevaar brengen? En hoe kan het dan vervolgens dat er een weekendje later weer volop geld is?

Al die landen die op omvallen stonden, hebben blijkbaar gezamenlijk nog net 700 miljard bij elkaar weten te schrapen. Maar wat is het onderpand voor al dat geld? En wanneer moet ik mijn bijdrage hieraan leveren? Nederland gaat immers 26 miljard inzetten. Omgerekend voor mijn gezin toch 8 duizend euro.

Vragen, vragen, vragen. De antwoorden moet men mij schuldig blijven. We zullen moeten vertrouwen op de 16 Euroministers die goochelen met 700.000.000.000 euro. Een zeven met elf nullen. Daarbij valt de vastgoedbranche in het niet. Met dit bedrag kunnen we alle Nederlanders in één keer van hun hypotheekschuld afhelpen. Of onze staatsschuld aflossen en dan houden we nog de helft over. Of alle corporatiewoningen opkopen. Van de rente van dit bedrag kunnen we met gemak de gehele Nederlandse woningbouwproductie van één jaar betalen.

Maar nee, we kiezen een andere bestemming voor al dit geld. Al is me niet duidelijk welke precies. Dat is nog zo'n vraag die onbeantwoord blijft.

Almere danst op een vulkaan

2010-05-03T15:38:00.000-07:00

"Lief, trek iets moois aan. Dan gaan we dansen op een vulkaan." Deze tekst van Huub van der Lubbe (De Dijk) zit in mijn hoofd als ik iemand zie die wel heel gewaagde dingen doet. Zoals de gemeente Almere, Neerlands groeistad nummer één. De stad trekt het ene na het ander slimme plan uit de kast om de groeiambities waar te maken. Zo zet ze sinds enkele jaren succesvol in op particulier opdrachtgeverschap. Gisteren presenteerde ze een andere knappe vinding: De Kustzone.

Die plannen zijn gewaagd omdat de stad sinds vorige week door onderzoeksinstituut Atlas voor Gemeenten is benoemd tot potientieel krimpgebied. Het plan voor Almere aan "Zee" bevat drieduizend woningen. Dat is al even slikken met het onderzoek in het achterhoofd, maar het plan ziet er erg aantrekkelijk uit, dus wie weet... Waar ik minder geloof in heb is de 85 duizend vierkante meter kantoorruimte die wordt aangekondigd. Er staan in Nederland al 960 voetbalvelden aan kantoorruimte leeg volgens onze Minister van VROM (voor wie de draad even kwijt is, ik bedoel niet Cramer, niet Van der Laan, niet Vogelaar, niet Middelkoop, maar Huizinga). Almere heeft de ambitie om daar nog 12 voetbalvelden aan toe te voegen. En voor de duidelijkheid: dat oppervlak wordt niet bespeeld door 12 x 2 x 11 voetballers, maar door zo'n 4.250 arbeidsplaatsen.

Nogmaals, Almere heeft lef. Al was het maar om onder het huidige politieke en economische gesternte met een dergelijk plan te komen. Maar misschien volgt ze, om de regelgeving van de volgende Minister van VROM voor te zijn, die andere wijze woorden van Huub van der Lubbe: "Straks is het verboden, of te laat om nog te gaan. Lief trek iets moois aan..."

Wat begon als een goed idee...

2010-04-20T12:56:00.000-07:00

Bezuinigen in Gemeenteland betekent dat gemeenten ook binnen de Grondbedrijven gaan zoeken naar betere kostendekking en meer opbrengsten. Eén van de gemeenten waar ik werk ziet de plan- en apparaatskosten als geldbron. Voor wie het begrip weinig zegt: dit zijn de kosten die de gemeente maakt om een bestemmingsplan aan te passen. Als dit op verzoek van een ontwikkelaar gebeurt, betaalt deze de kosten.

Al lange tijd overleggen de brancheorganisaties voor ontwikkelaars (Neprom en NVB Bouw) met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten over een forfaitaire bepaling van de plan- en apparaatskosten. Zij hebben gezamenlijk een regeling geformuleerd, de ”Regeling Plankosten Exploitatieplan”, die nu in concept gereed is. Het resultaat is een Excel-tabel (jawel, powered by Microsoft) waarmee de maximale kosten kunnen worden berekend die een gemeente zou kunnen rekenen.

En daar gaat het mis. Wat bedoeld is als een maximum werd door de betreffende gemeente al snel opgevat als een minimum. Met als gevolg, in mijn geval, een voorgestelde bijdrage van ruim twee ton voor een bestemmingsplan van zo’n 70 woningen. Neem van mij aan dat de gemeente die kosten niet maakt voor mijn specifieke plan. Maar ja, zegt de gemeente, de Regeling staat het toe.Ik ben zelf de plankosten gaan berekenen, want de tabel is op internet beschikbaar. VROM voert namelijk momenteel een internetconsultatie uit, iedereen mag op de concept-regeling reageren. De eerste keer dat ik ze invulde kwam ik op € 312.564,- uit. Dat viel erg tegen. De tweede keer was beter, € 137.980,-. Blijkbaar kun je het formulier naar eigen inzicht manipuleren. De werkelijke kosten voor de gemeente schat ik op 50 tot 60 duizend euro.

De regeling lijkt een facultatief karakter te hebben, toe te passen als richtinggevend kader voor beide partijen. Maar inmiddels blijken de eerste gemeenten het instrument al tot beleid te verheffen. Er dreigt een nieuwe regeling te ontstaan, die ver af staat van de alom nagestreefde deregulering. Ik twijfel niet aan de goede bedoelingen van de regeling, zoals ook de intenties van de Wabo en de ‘Grondexploitatiewet’ prima waren. Maar in praktijk blijken ze niet toepasbaar of onuitvoerbaar. Met alle ellende van dien.

Volgens mij volstaat het principe dat de veroorzaker betaalt. Laat de gemeente aannemelijk maken wat de werkelijke plankosten zijn en ben als projectontwikkelaar bereid om deze kosten in redelijkheid te vergoeden. Daar komen we samen wel uit.

Liegen over de woningmarkt. Mag dat?

2010-04-10T11:10:00.000-07:00

Dat was de vraag van de poll die de afgelopen maand op Spacemakers stond. Een poll die veel lezers bezighield. Even toelichten: bij herhaling ziet Spacemakers, en met ons ook anderen, dat de NVM haar eigen woningmarktcijfers positiever interpreteert dan de feitelijke getallen rechtvaardigen. Zo ook vorig kwartaal: terwijl haar eigen cijfers een daling van de gemiddelde huizenprijs liet zien van 229 duizend euro naar 228 duizend euro, meldde de NVM op haar driemaandelijkse persconferentie doodleuk een stijgende huizenprijs. De Nederlandse media las de stukken niet terug maar nam de onjuistheid gewoon over.

Uit de poll blijkt dat tachtig procent van onze lezers liegen niet juist vindt. Een sociaal wenselijk antwoord uiteraard, maar wel een antwoord waar ik het mee eens ben. De NVM is een autoriteit, zeker in de ogen van de Nederlandse media. Hun berichten worden zonder enige kritiek voor waar aangenomen en gepubliceerd. Dit wetende moet de NVM zorgen dat de berichtgeving klopt. Anders houden we de huizenkopers voor de gek.

En de andere stemmers? Tien procent vindt het terecht dat de NVM liegt, omdat de markt immers gebaat is bij een positief signaal. Ik vind het exemplarisch voor wat er de afgelopen jaren is gebeurd. De branche (dus ook andere makelaars dan de NVM, en ook projectontwikkelaars) kon met beperkte inspanning de kost verdienen dankzij het grenzeloze vertrouwen dat consumenten in de woningmarkt hadden. Wie met kritische geluiden dat vertrouwen in gevaar bracht, verziekte in de ogen van collega’s de markt.

Of de NVM willens en wetens liegt over de huizenprijzen weten we natuurlijk niet. Het kan ook gewoon een ongelukje zijn. Slordig vind ik het in ieder geval wel en rectificatie zou op zijn plaats zijn geweest. Maar niets daarvan. En juist nu het vertrouwen onder consumenten laag is, moet de NVM betrouwbaar zijn. Niet liegen dus, dit vergroot de onzekerheid.

De laatste 10% uit de poll is van mening dat de NVM helemaal niet liegt. Voor hen nogmaals de simpele bewijzen door middel van links naar de website van de NVM: op 8 oktober 2009 meldt de NVM 229.000,- een kwartaal later (14 januari 2010) ”stijgt” de huizenprijs met 0,4% naar 228.000,-. Blijkbaar hebben wij best veel struisvogels onder de lezers.

Linksom of rechtsom: H-aftrek verdwijnt definitief

2010-04-02T11:23:00.000-07:00

Het wordt een lange, lange verkiezingsstrijd. Daarin heeft, van alle onderwerpen, de discussie rond de hypotheekrenteaftrek mijn grootste belangstelling. Ik betoogde eerder al dat ik ben voor een geleidelijke afschaf.Afschaf omdat de renteaftrek het gezond functioneren van de woningmarkt belemmert. En geleidelijk omdat dit de enige manier is om Nederland niet acuut in elkaar te laten storten. Een algehele afschaf ineens zou alle bezitters van koopwoningen met 30 tot 50% stijging van de woonlasten confronteren. Met als gevolg gigantisch veel noodgedwongen verkopen, dus kelderende huizenprijzen en banken die hun onderpand zien verdampen. Een en al ellende.

Stemmen kopen
Gisteren, goed getimed op 1 april, kwamen de bezuinigingsvoorstellen van de ambtenaren. Met antwoord op de vraag waar de 20% korting op de overheidsuitgaven vandaan moet komen. De hypotheekrenteaftrek is dan een aantrekkelijke pot. Wie goed geluisterd heeft, en dat heb ik, ziet dat de beperking van de hypotheekrenteaftrek er hoe dan ook aan komt. De VVD zegt: “Nu niet, de woningmarkt is te kwetsbaar.” Daarin zit een aankondiging voor over enkele jaren opgesloten. Het CDA heeft bij monde van Balkenende de deur vorig jaar al op een kier gezet. Om stemmen te kopen zal zij de komende maanden “duidelijkheid” geven aan de kiezers: geen gemorrel. Maar de formulering in het concept-partijprogramma biedt ruimte om met een fiscale verdwijntruc toch in te grijpen. In een eerder Balkenende-kabinet was het de bijleenregeling, een eventueel Balkenende V kan eenvoudig het huurwaardeforfait verder verhogen, want die belasting snapt toch niemand. Maar ze verlaagt per saldo wel de renteaftrek.

Meerderheid is voorstander
De PVV is weliswaar ook voor behoud van aftrek, maar die partij heeft blijkens recente ontwikkelingen in Den Haag en Almere wat schrik om te gaan regeren. En linkse partijen bepleiten aantasting van de aftrek al, hetgeen electoraal ook goed verklaarbaar is. Dus er komt hoe dan ook een kabinet met een overweldigende meerderheid van voorstanders, maar we spelen nog even verdeeldheid.

Zachte landing
Neem van mij aan: de woningmarkt lijdt er niet van als de renteaftrek geleidelijk (ik denk aan 20 tot 30 jaar) wordt afgeschaft. De inflatie zal in zo’n periode veel hoger liggen dan het verlies aan renteaftrek, en zal zo het effect van de afschaf dempen. Een zachte landing dus. Anderzijds zijn de zegeningen enorm: meer neiging tot het afbetalen van onze hypotheekschuld, een beter functionerende woningmarkt en een besparing op de overheidsuitgaven.

Waar de woningmarkt wel van lijdt is onzekerheid. Met dat gegeven zullen we die lange, lange verkiezingstijd nog moeten leven.

Ik ben voor afschaf van de hypotheekrente-aftrek

2010-03-28T14:47:00.000-07:00

De hypotheekrenteaftrek is weer inzet van de verkiezingen. Linkse partijen hebben het lef om deze fiscale maatregel ter discussie te stellen, en rechtse partijen willen hem behouden. Ik had dat net andersom verwacht, want rechts wil normaliter de markt het werk laten doen , terwijl links juist staat voor een overheid die de boel regelt. Maar rechts zal terugdenken aan de vorige verkiezingen. Ook toen was links voor aantasting van de aftrek, en rechts tegen. En zo won Balkenende de verkiezingen, want de renteaftrek raakt erg veel mensen.

Minder vormen van belasting
Ik ben in beginsel voorstander van zo min mogelijk vormen van belasting. De kilometerheffing mag van mij straks middels een kwartje van Cohen aan de pomp geheven worden, in plaats van via een ingewikkeld incassosysteem. En OZB, rioolheffing, hondenbelasting en andere kruimelbelastingen kunnen vervangen worden door een procentje meer inkomstenbelasting. Wel een vlak belastingtarief voor iedereen graag, want ik hou van eenvoud.

Gezondere woningmarkt
Zo benader ik ook de woningmarktbelastingen. Ik heb een zeer rechts standpunt in deze, en vind dat dus terug bij Groen Links. Zij willen in mijn ogen het enige juiste: een zeer geleidelijke afschaf van de hypotheekrenteaftrek (tot 2040) en afschaf van de overdrachtsbelasting. Want overheidsbemoeienis is niet goed voor de woningmarkt en te snelle afschaffing is desastreus. Nu nog meer dan 4 jaar geleden. Ik geloof dat zonder overheidsingrijpen de woningmarkt een gezondere markt kan worden. En dat zou ook VVD, LPF en CDA moeten aanspreken.

Onrust
Intussen is een sterke lobby gestart om veel onrust te maken. NVM, De Nederlandse Bank en Vereniging Eigen Huis hebben de afgelopen dagen panieksignalen uitgezonden en De Telegraaf publiceert ze allemaal. Gezamenlijk alarmeren zij de kiezer, en leggen ze en passant de actuele handel in woningen stil. Het kan niet anders dat dat rechtse partijen stemmen gaan winnen met hun behoudende standpunt. De disfunctionerende woningmarkt gaat op die manier in de verlenging en daar is niemand bij gebaat.

Onafhankelijk onderzoek: liquideer de corporaties

2010-03-17T13:34:00.000-07:00

Er is oneerlijke concurrentie tussen de corporaties en commerciële projectontwikkelaars. Dat stelt althans het Centraal Planbureau, de economische denktank voor onze Regering, vorige week in een rapport. Als onrechtvaardigheid jegens mijn beroepsgroep zich aandient, ben ik de eerste die op de barricades klimt. Ik heb direct een diepgaand onderzoek laten uitvoeren naar misstanden uit eigen ontwikkelaarspraktijk. Met resultaat.

Aanvankelijk kon mijn onderzoekscommissie alleen maar voorbeelden bedenken die het tegendeel aantoonden. De investeringen in de herstructurering, die een ontwikkelaar nooit voor haar rekening zou nemen. De bouw van dure koopwoningen, die geen corporatie aandurft. Het faciliteren van wijkgebouwen en zorgcentra waarin buurtgerichte voorzieningen betaalbaar gehuisvest worden. Onrendabel investeren in dorpen waar de krimp op de loer ligt. Of gewone rijwoningen bouwen, maar dan met verlies. Daar kon de commissie geen concurrentie bij constateren.

Maar als het CPB het zegt, dan moet er natuurlijk iets mis zijn met die corporatiemannen. Dus hebben we onze samenwerkingsverbanden met corporaties laten doorlichten. Je wilt immers niet in “De Vastgoedfraude – Het Vervolg” van Gerben van der Marel en Vasco van der Boon tercht komen. In de beperkte regio waarin ik actief ben, werk ik met vijf corporaties samen. Allemaal met hun eigen typische kenmerken: van gelaagd tot plat, van dorps tot stedelijk, van groot tot klein, van risicomijdend tot avontuurlijk. De commissie concludeerde dat feitelijk in elke samenwerking juist sprake was van synergie: de corporatie neemt haar rol van sociaal huisvester op zich, en stelt ons bovendien zelfs in staat om in deze moeilijke tijden toch door te kunnen met projecten. En wij delen op onze beurt onze kennis van de kopersmarkt. Enigszins moedeloos leek de commissie haar onderzoek zonder het gewenste resultaat te moeten beëindigen.

Tot de voorzitter aan het einde van een lange onderzoeksdag een helder moment kreeg: “Koopgarant!” schreeuwde hij enigszins euforisch uit. Enige blijk van opluchting kon het nog wakkere deel van de commissie niet onderdrukken. Koopgarant is een goed bedoelde regeling – exclusief voor corporaties – die een woning beter betaalbaar moet maken voor mensen met een beperkt inkomen. Niets mis mee, tot ze ingezet wordt om de prijs van onverkoopbare woningen kunstmatig terug te brengen tot een prijsniveau dat aansluit bij de verslechterde markt. Het onderzoeksteam constateerde dat dit met regelmaat gebeurt.

De commissie zal binnenkort rapport uitbrengen, maar de zaak is helder. Het corporatiestelsel is onhoudbaar en moet zo snel mogelijk geliquideerd worden. De rijkdommen moeten overgeheveld worden naar de overheid, geheel in lijn met het onafhankelijke advies van het Centraal Planbureau. Alleen op die manier kunnen projectontwikkelaars weer zonder oneerlijke concurrentie functioneren. En dat lijkt me van het grootste belang voor Nederland.

Hoera voor de allochtonen

2010-03-03T13:22:00.000-08:00

Wist u dat ongeveer twintig procent van de Nederlanders van allochtone afkomst is? Een allochtoon is een persoon die in Nederland woonachtig is en van wie ten minste één ouder in het buitenland is geboren. Ongeveer de helft van deze allochtonen komt uit een niet-westers land. Heeft u zich ooit afgevraagd hoe de vastgoedbranche er uit zou zien als er geen allochtonen in Nederland waren?

Dan woonden er hier 3,2 miljoen minder mensen, dus zouden er zo'n 1,5 miljoen huizen minder in Nederland nodig zijn. Dat is de complete productie tussen 1991 en nu. De huidige crisis op de woningmarkt was twintig jaar geleden al begonnen.Zouden we alleen de niet-westerste allochtonen hebben geweerd, dan was in 1999 al de klad er in gekomen. Dankzij het tolerante immigratiebeleid van Nederland is ons dat bespaard gebleven.

Tussen 2000 en 2004 is de immigratie sterk afgenomen. Kort daarop koelde de huizenmarkt af. Inmiddels komen er jaarlijks weer net zo veel mensen ons land binnen als aan het einde van de vorige eeuw. Dat biedt weer perspectief voor de toekomst. Ik hoor steeds meer positieve geluiden van makelaars over de woningmarkt en dat kan natuurlijk maar één oorzaak hebben.

Zelf zie ik het toelaten van allochtonen als de enige reële oplossing voor de golf van vergrijzing en krimp die ons land de komende decennia gaat treffen. Ik pleit dan wel voor een sollicitatieprocedure aan de poort. Kwalitatieve immigratie noem ik dat. De partij die dat in zijn verkiezingsprogramma opneemt heeft straks mijn stem.

PVV wil bouwstop

2010-02-25T12:30:00.000-08:00

Nu de vastgoedmarkt verslechtert zullen we ons meer moeten oriënteren op nieuwe markten. Het bouwen van moskeeën lijkt een interessante optie, maar niet als het aan de Haagse PVV ligt. Bij Pauw en Witteman was dinsdagavond hun lijsttrekker Sietse Fritsma te gast en hij kondigde alvast een bouwstop aan als hij aan de macht komt.

Hij wilde zijn opponent,PvdA-lijsttrekster Jeltje van Nieuwenhoven, uitleggen hoe hij bestemmingsplannen gaat inzetten om de bouw van moskeeën te stoppen. Sietse Fritsma mag een briljant politicus zijn, op het vlak van de Wet op de Ruimtelijke Ordening schiet zijn kennis nog wat te kort. Van Nieuwenhoven maakt dat in het bijgaande filmpje pijnlijk duidelijk. Mocht het echt zo ver komen dat Fritsma de stad van de moskeeën moet afhelpen, dan valt te hopen dat iemand hem een beetje helpt. Anders schieten er op het Malieveld straks minaretten als paddenstoelen uit de grond.

Nog een reden om geen huis te kopen

2010-02-21T10:15:00.000-08:00

Er zijn al veel redenen om op dit moment geen huis te kopen. Het zou dus helpen als het product ‘hypotheek’ ook wat klantvriendelijker wordt. Gewoon, dat je weet waar je aan toe bent. Anders krijg je wat er gebeurt in dit filmpje van Koefnoen.

Startersproblematiek

2010-02-16T02:40:00.000-08:00

Met de lokale verkiezingen voor de deur wordt de ’startersproblematiek’ natuurlijk weer actueel. Politici buitelen over elkaar heen met beleidskreten die luisteren naar de namen CPO, starterscollectief, eigenbouwers en ‘bouwen voor eigen aanwas’. Niet om het startersprobleem te bagatelliseren, maar de problemen van starters op de woningmarkt zijn natuurlijk al zo oud als de Tweede Wereldoorlog.

Op Youtube een filmpje over Frank van Putten, uit de jaren ‘90. Hij was rond zijn veertigste het thee drinken met zijn moeder wel beu, dus ging hij op zichzelf wonen. Liefst met een vriendin, maar die had ie niet.

Mensen als Pierre Kartner redden de vastgoedmarkt

2010-02-14T12:44:00.000-08:00

Wie het ‘debat’ rondom het Nationaal Songfestival heeft gevolgd, zal zich zeker vermaakt hebben. De soap startte toen de TROS, die het festival uitzendt, enkele maanden geleden zelf alvast het winnende liedje koos. Het was van niemand minder dan de 72 jarige Pierre Kartner, en zo klonk het liedje ook. Vervolgens mochten vijf ‘groene’ artiesten proberen om er iets eigentijds van te maken. Vader Abraham mocht dan weer kiezen wie van de vijf ons in Oslo mag vertegenwoordigen. Pierre koos de protegée (Sieneke) van zijn protegée (Marianne Weeber).

Ook ik was sceptisch over de bijdrage van Pierre, maar in tegenstelling tot de rest van Nederland, weet ik nu dat Pierre het goed ziet. Wie het liedje hoort in de uitvoering van Sieneke merkt dat het perfect aansluit bij de sfeer van het Songfestival. Toegeven, van die sfeer moet je houden, maar die mensen zijn er dus. De titel van het liedje, “Sha la lie” doet natuurlijk verwijzen naar de frase in “Alle duiven op de dam”, dat in heel Europa bekend is. En nu Sieneke nog zo goed is om een draaiorgel op het podium te slepen, valt de strategie op zijn plaats: Pierre appelleert aan het oer-Hollandse beeld dat Europeanen van Nederland hebben. Ik voorspel dat onze songfestival-successen van weleer herleven doordat we Pierre nog een kans hebben gegeven. De”ervaring van de routinier, met wereldhits als het “Smurfenlied en “Het Kleine Café aan de Haven”, komt ons goed van pas.

Terug naar mijn eigen terrein: projectontwikkeling. Nu het crisis is in vastgoedland zie ik steeds meer baby-boomers met glinsterende oogjes rondlopen. Zij komen met heroïsche verhalen over de jaren ‘80, toen het ook crisis was. Hoe zij uren boven de tekenplank stonden om de laatste pannenlat weg te bezuinigen en zo hun woning goedkoper op de markt konden brengen dan de concurrent. Hoe ze er voor zorgden dat elke woning die ze bouwden precies identiek was, zodat ze geen dubbeltje te veel uitgaven aan de architect. En die tijd komt weer terug, zeggen de oude rotten.

Eerst was ik sceptisch, maar nu weet ik dat ze het goed zien. Toegeven, van de architectuur van de jaren ‘80 moet je houden, maar die mensen zijn er dus. Ik denk aan bloemkoolwijken, woonerven, afgeschuinde straathoeken, veel dakkapellen, en kozijnen die tot aan de dakgoot doorlopen. Beelden die appelleren aan die oer-Hollandse zuinigheid waar wij in heel Europa om bekend staan. Ik voorspel dat de vastgoedmarkt weer opkrabbelt als we de vijftigers de kans geven om voor hun pensioen nog één keer hun kunstje te flikken. Hun ervaring met evergreens als de “Premie A-woning” komt ons goed van pas.

En nou maar hopen dat Sieneke in een paar maanden nog leert om zuiver te zingen…

Ank Bijleveld, the next big thing in vastgoed

2010-02-08T02:44:00.000-08:00

Is het verstandig om een huis te kopen op een plek waarvan aannemelijk is dat er op afzienbare termijn een overschot aan huizen staat? Nee dit is niet verstandig, stelt staatssecretaris Ank Bijleveld van Binnenlandse Zaken. En zij krijgt vervolgens de hele politiek en de makelaardij over zichzelf heen vanwege dit standpunt. Zo pakt de presentatie van een actieplan van het CDA tegen krimp, zorgvuldig gepland juist voor de lokale verkiezingen, vervelend uit. Terwijl er een kern van waarheid in zit.
Wat de staatssecretaris ongetwijfeld bedoelt is dat de waarde van de woning in een krimpgebied op termijn wel eens veel minder zou kunnen zijn dan op dit moment. En het siert de staatssecretaris dat zij hier op wijst. Maar gelijktijdig is er, voor wie tegen een financieel stootje kan, geen reden om er niet te gaan wonen. Rust en ruimte vallen u op termijn ten deel en wie hier van houdt kan zeer gelukkig worden in een krimpgebied.

De makelaarswereld reageert geschokt, blijkens een quote van het FD. De NVM vindt het ‘een schande’ dat de staatssecretaris op deze manier een negatief etiket plakt op plattelandsgebieden. ‘Ze doet net alsof die regio’s besmet zijn. Dat is niet goed voor de economische ontwikkeling in die gebieden. Ze hebben juist een positieve positionering nodig.” Zo schiet de branche op haar beurt in een krimp.

Wat mij het meest verbaast is dat juist de staatssecretaris van Binnenlandse Zaken over dit onderwerp spreekt. Haar portefeuille heeft nauwelijks raakvlakken met dit onderwerp. Springt ze even bij omdat Minister Van der Laan het te druk heeft? Of werd het tijd voor een eigen wapenfeit voor deze verder onzichtbare hulpminister? Hopelijk wordt ze niet te zwaar gestraft door de rest van het kabinet vanwege deze escapade. Al zou een weekje verplicht rust op het Zeeuwse platteland haar nu wel goed kunnen doen.

10 Kansen voor projectontwikkelaars in het komend decennium

2010-02-01T13:32:00.001-08:00

Projectontwikkeling wordt het komend decennium een totaal ander vak. In een serie van tien bijdragen schets ik de kansen voor projectontwikkelaars in de komende tien jaar.

1 Kies voor ketenintegratie en rationalisatie

De marges in projectontwikkeling nemen door de bank genomen af, in sommige gevallen wordt er zelfs niets meer verdiend. Om aan de slag te blijven is het dus zaak om de kosten beter te beheersen. Dit legt de nadruk op betaalbaar bouwen. Vijftig tot zestig procent van de kosten van een woning bestaat immers uit de aanneemsom.

De bouwkosten beperken kan door binnen plannen de woningen te standaardiseren en te rationaliseren. Minder verschillende types ontwikkelen, eenvoudigere architectuur en uitzonderingen slechts sporadisch toelaten. Dit beperkt de faalkosten tijdens de bouw en de engineering vooraf. Het herhaald bouwen van dezelfde woning biedt ook kansen op ontwerp-optimalisatie, die zich uit in een beperking van materiaalgebruik en een eenvoudigere detaillering.

Standaardisatie is echter voor veel locaties en voor veel consumentenmarkten niet de oplossing. Binnenstedelijke invullingen en woningen in duurdere segmentent vragen juist om een kwalitatief hoogwaardige oplossing en om veel maatwerk voor de klant.

Er zijn dus ook andere oplossingen nodig. De meest voor de hand liggende is ketenintegratie: een nauwere samenwerking tussen alle deelnemers in het bouwproces, waardoor alle partijen een betere marge krijgen. Bijvoorbeeld: de kozijnenfabrikant denkt al in het definitief ontwerp mee over de uitvoering en de detaillering en tekent zijn product zelf in in een CAD-systeem. Initiatieven hiertoe zijn nu vaak nog experimenteel en kennen een hoge mate van innovatie. Het enthousiasme van de deelnemers is groot maar zij erkennen dat ketenintegratie in de bouw uiterst complex is. Al was het maar dat ketenintegratie haaks lijkt te staan op het traditionele aanbestedingsbeleid dat veel (semi-)overheden hanteren.

Toch zijn de ketenintegrators van nu de winnaars van morgen. De ontwikkeling zal zich het komend decennium langzaam voltrekken, simpelweg omdat het noodzakelijk is. Alleen partijen die een fatsoenlijke marge weten te creëren overleven in een markt die sterk onder druk komt te staan.

2 Opereer lokaal

We spreken over dé woningmarkt maar we weten dat er eigenlijk heel veel lokale verschillen zijn. Van regio tot regio, tussen de nabijgelegen woonplaatsen, tussen wijken en binnen de wijken, de vraag naar woningen en de te realiseren opbrengsten variëren sterk. Het is onmogelijk om van alle markten thuis te zijn en de lokale makelaar biedt maar beperkt inzicht. Ontwikkelaars moeten daarom zelf hun markt kennen, want dat maakt het verschil tussen een succes of een zeperd.

Een sterke lokale focus is in de toekomst van belang. Landelijk opererende ontwikkelaars die in diverse plaatsen zo nu en dan eens een project doen, verliezen het contact met de klant, met de marktontwikkelingen en met de plaatselijke overheid. En juist die factoren bepalen in de toekomst de kansen op succes.

3 Verwerf kleinschalige projecten

Grootschalige ontwikkelingen zijn verleden tijd. De klant zit er niet op te wachten, het behalen van de benodigde voorverkoop duurt lang en daarmee wordt ook de financierbaarheid steeds lastiger. Als de kredietcrisis ons iets geleerd heeft dan is het wel om projecten faseerbaar te maken. Projecten van honderd woningen die enkele jaren geleden nog in één keer op de markt gebracht werden, worden nu tot fasen van vijftien tot twintig woningen opgeknipt. Plannen die niet te faseren zij, bijvoorbeeld doordat er een gezamenlijke ondergrondse parkeergarage onder ligt, verdwijnen in de prullenbak en worden herontwikkeld.

Nu de verkoopsnelheden van weleer voorgoed verleden tijd zijn, moeten ontwikkelaars creatief zijn bij de ontwikkeling van hun projecten. Zorg voor een goed hanteerbare knip, die zonder veel kunst en vliegwerk in een project kan worden aangebracht.

4 Onderscheid jezelf van de bestaande bouw

In de mindere vastgoedregio's van Nederland komt de kostprijs van een nieuwbouwwoning boven de marktprijs van een vergelijkbare bestaande woning te liggen. Concurreren op prijs is daarom in de toekomst kansloos, concurreren op kwaliteit is veel verstandiger. Bouw niet zo maar een rijwoning of tweekapper, maar maak een onderscheidende woning. Dat kan in uitstraling, in kwaliteit van de afwerking, door energiezuinigheid, of door te kiezen voor zo min mogelijk onderhoud. Of door een optelsom van deze kwaliteiten.

5 Neem een makelaar in dienst

Projectontwikkelaars zijn afhankelijk van de vraag of hun projecten verkopen of niet. Stokt de verkoop, dan zijn er geen inkomsten. Verkoop is dus core-business. Toch worden vrijwel alle projecten verkocht door een externe partij, de makelaar.

Die neemt het project in portefeuille, maar die portefeuille puilt waarschijnlijk uit met andere nieuwbouwprojecten. De eerste maanden scoort de makelaar nog wel wat handtekeningen, maar daarna stokt het aanbod van nieuwe klanten en valt het project stil. Voor de makelaar is het minder aantrekkelijk om extra inspanning te doen, want de handtekeningen voor de laatste woningen vragen veel meer energie dan die voor de eerste woningen. Daar komt bij dat alle ingewikkelde kopersvragen over het nieuwbouwproject niet door de makelaar beantwoord kunnen worden. De ontwikkelaar krijgt niet zelden de vragen één op één doorgeleid.

Ontwikkelaars moeten dus zelf aan de slag. Met eigen ideeën om de verkoop te stimuleren, met goede antwoorden op de vragen van klanten, met maatoplossingen om kopers over te streep te trekken. Alle zeilen moeten worden bijgezet om de kansen in deze krappe markt zo groot mogelijk te maken. De specialisten die dit kunnen lopen nog niet op de arbeidsmarkt rond. De gevraagde kennis van commercie en techniek en de vereiste commmunicatieve vaardigheden zijn moeilijk in één persoon te vinden. Toch moet de projectontwikkelaar er naar op zoek, om in de toekomst slagvaardig te kunnen zijn.

6 Ben een betrouwbare partner voor gemeenten en corporaties

De opgave voor de nabije toekomst is om binnenstedelijke gebieden te herontwikkelen. De coporatie bezit daar veelal de sleutel: zij leveren de grond en zij brengen het geld mee dat de ontwikkeling mogelijk moet maken. Samen met gemeenten zullen zij het komend decennium het terrein van de vastgoedontwikkeling beheersen. Natuurlijk proberen alle ontwikkelaars een goede relatie op te bouwen met gemeenten en corporaties. Toch glanst het blazoen van de ontwikkelaar in de wereld van de overheid niet echt. De goede bedoelingen van vele vastgoedmannen ten spijt: het beeld van de onbetrouwbare geldwolf dat andere ontwikkelaars oproepen beklijft toch sterker op het netvlies.

Onbesproken gedrag zal in de toekomst een voorwaarde worden voor samenwerking met een gemeenten. De gemeente heeft met de gewijzigde Wet op de Ruimtelijke Ordening, het voorkeursrecht en de onteigeningsprocedure sterkere wapens in handen om ongewenste cowboys van hun erf te verjagen. Het bezit van grondposities levert ook in de toekomst nog macht op, maar free-riders die zich niets aantrekken van het plaatselijke overheidsbeleid, kan veel in de weg gelegd worden.

De ontwikkelaar van de toekomst is betrokken bij de stad waarin hij actief is. Hij voegt leefbaarheid toe aan de plekken die hij ontwikkelt en draagt, samen met andere belanghebbenden in de stad, bij aan de beleidsdoelstellingen van de plaatselijke overheid.

7 Zet in op duurzaamheid

Het is een open deur maar het is echt van belang: maak nieuwe projecten duurzaam. We weten dat het gros van de consumenten er op dit moment nog niet op zit te wachten. Energiezuinigheid is meegenomen, maar de klant wil er - door de bank genomen - niet meer voor betalen. Toch is de regelgeving om te komen tot energiezuinige gebouwen in aantocht. Degene die er op creatieve manier, dus tegen beperkte kosten, in slaagt om duurzame gebouwen te realiseren, heeft uiteindelijk de meeste kans op succes als de klant er wel om gaat vragen. Stilstand daarentegen is achteruitgang: wie niet meegaat in de ontwikkeling zou de boot wel eens kunnen missen. Voor het maken van werkelijk energiezuinige gebouwen is kennis en ervaring nodig die de komende jaren moet worden opgedaan.

8 Kies alleen de beste locaties

De drie argumenten die doorslaggevend zijn bij het kopen van een huis: locatie, locatie en locatie. U kent het grapje ongetwijfeld maar intussen ontwikkelt u ook op de mindere locaties uw projecten. Een valkuil, want hoe goed u uw product ook maakt, de omgeving heeft u niet in de hand. Gebiedsmarketing is een mooi middel, maar kan niet meer doen dan de positieve kenmerken van een project in haar omgeving goed uitdragen. Het verandert de feitelijke eigenschappen van de locatie natuurlijk niet.

Bij de aankoop van ontwikkellocaties zal de lat zal in de toekomst hoger liggen. De goede locaties liggen niet in een weiland. Bezit u nog vele hectares op mogelijke uitbreidingslocaties dan kunt u deze, tenzij ze is gelegen in de goede delen van de Randstad, rustig afschrijven. De locaties van de toekomst zijn onderdeel van een bestaande stedelijke structuur die haar kwaliteit reeds bewezen heeft.

De beste locaties zijn schaars, dus duur. De mindere locaties dienen zich juist als eerste aan. De kunst is om de potentie van een locatie goed in te schatten. Kan dankzij uw ingreep een mindere locatie worden omgetoverd tot een aantrekkelijke omgeving, dan wordt u daarvoor beloond. Focus daarbij op de aanwezigheid van water, van stedelijkheid of van groen, maar denk ook aan veiligheid en status, want daarvoor wordt ook steeds meer betaald. Wie lokaal goed ingevoerd is, of in staat is om de potentie van een mindere plek goed in te schatten, haalt de krenten uit de pap.

9 Promoot gezamenlijk het product nieuwbouwwoning

Van alle kansen die er de komende tien jaar liggen op het gebied van projectontwikkeling, is dit misschien wel de belangrijkste. De nieuwbouwbranche zal haar product opnieuw, of misschien wel voor het eerst, in de markt moeten zetten. Gebeurt dit niet dan is de kans groot dat projectontwikkeling als vak decimeert. De markt droogt op en dat dwingt ons om nieuwe markt te maken.

Uiteraard liggen er veel kansen die de individuele ontwikkelaar zelf kan invullen, maar aanvullend is een goede positionering van de nieuwbouwwoning is noodzakelijk. Dit kan het beste door alle ontwikkelaars tezamen gebeuren. De boodschap is simpel: met een nieuwbouwwoning heb je luxe, gemak en comfort. Geen onderhoud en je bespaart energiekosten. Niet jarenlang klussen, maar tijd en geld voor leuke dingen naast je drukke baan.

Om een goede marge te maken op een nieuwbouwwoning zal de prijs vaak hoger liggen dan een tweedehandse. De kunst van zo'n gemeenschappelijke campagne is om de woonconsument de hogere prijs als vanzelfsprekend te laten ervaren. In de autobranche vindt niemand dat vreemd, maar in de woningbouwbranche is nieuwbouw nauwelijks duurder.

Nu is het alleen nog zaak om zo'n branchebrede promotie op gang te brengen. Een actie die geld kost en saamhorigheid vergt, kan het best van de grond komen als Neprom en NVB zich hiervoor inspannen. Als zij een deel van hun bestaande inzet verleggen van de politiek naar de consument bewijzen zij hun leden een grote dienst.

10 Vind eerst de klant, bedenk dan de woning

Politiek Nederland heeft het particulier opdrachtgeverschap (P.O.) omarmd. Wethouders en raadsleden gunnen de plaatselijke bevolking graag de mogelijkheid om zelf, of met gelijkgezinden, hun droomwoning te bouwen. De P.O.-push is in 2002 gegeven door de toenmalige Minster van VROM met als argument dat de ontwikkelaars niet bouwden wat de particulieren wilden. De particulieren moesten meer zeggenschap krijgen. Het beleid kwam aanvankelijk maar moeilijk van de grond maar sinds een jaar of drie ziet de politiek particulier opdrachtgeverschap als een kans om electoraal te scoren. Zo krijgen steeds meer particulieren de kans om, alleen of in een collectief, een kavel te bebouwen. Overigens veelal met een door een catalogusbouwer geleverde standaard jaren dertig woning, precies het product waar ontwikkelaars ook zo goed zijn. Particulier opdrachtgeverschap wordt, met name in Almere, ook wel gezien als een middel om de stagnerende woningmarkt volt te trekken.

Het is onwaarschijnlijk dat P.O. of C.P.O. (collectief particulier opdrachtgeverschap) werkelijk de markt gaat domineren. Ontwikkelen is immers vakwerk, met risico's bovendien waarmee je een particulier niet kunt opzadelen. De praktijk wijst dit ook uit: of CPO's verzanden in vergaderclubs die vooral bezig zijn elkaar onderling te bevechten en tegenvallers te repareren, of er wordt een leger professionals en risicodragers om het collectief heen verzameld om alle nadelen te compenseren. Er zal dus altijd plaats zijn voor partijen die deskundigheid of risicodragend vermogen willen inzetten. Toch zal de wens van de klant wel degelijk de rol van de ontwikkelaar gaan veranderen.

Sinds de kredietcrisis is duidelijk dat woningen verkopen niet van zelf gaat. De klant is koning geworden en zal dit privilege niet meer afgeven. Ontwikkelaars zullen moeten inspelen op de veranderingen die dit met zich meebrengt. Dit kan een verandering van het product betekenen: de woning gemeubileerd opleveren, of misschien wel casco, zeer energiezuinig of andere architectuur. Maar het kan ook een totaal ander proces betekenen. Zoals in het commercieel vastgoed al gebruikelijk, is goed denkbaar dat eerst de koper wordt gezocht en dan pas de woning wordt ontwikkeld. Deze aanpak kent vele voordelen: voor de ontwikkelaar minder risico, minder kosten aan makelaars en brochures. Voor de klant een woning die geheel op maat is. De uitdaging voor het komend decennium is om een dergelijk proces te beheersen.

10 Redenen waarom projectontwikkeling nooit meer hetzelfde wordt

2010-01-24T12:12:00.000-08:00

De kredietcrisis heeft het vak van de projectontwikkelaar sterk veranderd. Projectontwikkeling zal nooit meer hetzelfde worden, want de gouden tijden van weleer keren niet meer terug. Tien redenen waarom.

1. De vraag naar woningen neemt af

De bevolking van Nederland krimpt. In ruim een kwart van de Nederlandse gemeenten daalt de komende dertig jaar het aantal inwoners met meer dan 2,5 procent. De individualisering van de samenleving leidt nog wel tot een toename van huishoudens, maar ook dat is eindig. In delen van Limburg en Groningen is de krimp al begonnen.

Projectontwikkelaars zijn gewend om te bouwen voor de groei. Die groei is in de meeste delen van Nederland wel over. De nieuwbouwwoning moet daar concurreren met de bestaande bouw. Die worden in krimpgebieden steeds goedkoper, ver onder de kostprijs van een nieuwbouwwoning.

2. Een nieuwbouwwoning wordt onbetaalbaar

Het is vervelend om te constateren, maar het is niet anders: de nieuwbouwwoning wordt onbetaalbaar. Ga maar na:

Banken lenen minder geld uit. De gedragscode verbiedt hypotheekverstrekkers om tophypotheken af te sluiten, dus de leencapaciteit neemt af.
De eisen aan nieuwbouwwoningen worden steeds strenger. Met name de energieprestatie van een woning moet van de overheid de komende 10 jaar aanzienlijk verbeteren. Het zal investeringen van 20 tot 40 duizend euro vergen om woningen energieneutraal uit te voeren.
Bouwen wordt duurder. Grondstoffen worden door de wereldwijde economische groei schaarser, arbeid wordt door de vergrijzing duurder en de claimcultuur vergroot de risico's voor aannemers. Die kosten worden doorgerekend aan de klant.
Het deel van het inkomen dat aan de woning wordt besteed, zal afnemen. Energiekosten en zorgkosten nemen naar verwachting de komende jaren sterk toe. Die uitgaven gaan ten koste van de middelen die aan huisvesting kunnen worden besteed.
De verkoopkosten (marketing, promotie, klantbegeleiding) zijn in enkele jaren verdubbeld.

De optelsom van deze kosten zorgt dat nieuwbouwwoningen zich uit de markt prijzen.

3. Grote projecten laten zich moeilijk financieren

De kredietcrisis heeft ons bewust gemaakt van de risico's die kleven aan het financieren van vastgoed. Externe financiering van projecten is sinds de kredietcrisis aanzienlijk moeilijker geworden. Banken komen pas over de brug als de afname van het grootste deel van een project is gegarandeerd. Voorheen was veel meer mogelijk: omdat in de topjaren woningen altijd wel verkochten, liepen banken weinig risico. Maar als nu een project niet verkoopt, is er leegstand en kan de ontwikkelaar de lening aan het eind mogelijk niet terugbetalen.

Financiering met eigen middelen blijft uiteraard mogelijk, maar moet wel gebeuren naar vermogen. Grote projecten waarin zich veel leegstand kan voordoen kunnen als een molensteen om de nek van een bedrijf hangen. Starten op risico is dan onverantwoord.

Het zal er toe leiden dat grote projecten, zoals nieuwe woonwijken en complexe binnenstedelijke inbreiding, voorlopig nauwelijks nog van de grond komen.

4. Goede bouwlocaties worden schaars en duur

De vraag van ontwikkelaars naar grond op uitbreidingslocaties is volledig weggevallen nu duidelijk is dat buiten de Randstad geen grootschalige wijken meer van de grond komen. Als de overheid de uitbreiding al niet blokkeert, dan geeft de klant wel aan geen belangstelling te hebben voor een zoveelste vinex-wijk. Ambitieuze opgaven zoals De Zuidplaspolder en de uitbreiding van Almere lijken gestoeld op het ouderwetse optimisme dat groei oneindig is. Niets is minder waar: grootschalig bouwen in de weilanden is passé.

Wie toch door middel van grondposities wil bouwen moet binnenstedelijk gaan ontwikkelen. Daar is de grond duur, want de locaties zijn al een keer bebouwd. Het slopen van bestaande woningen en bedrijfsgebouwen is in veel gevallen kostbare kapitaalvernietiging die alleen met de inzet van overheidsgeld kan worden verwezenlijkt. Het ontwikkeltraject is complex en intensief, met veel belanghebbenden met tegenstrijdige belangen.

De goudmijntjes van de toekomst zijn de goede locaties in de stad die hun economische functie hebben verloren en vrij zijn van milieucontouren, bodemverontreiniging, geluidbelasting, muurvarens en kamsalamanders. Dat goud valt echter niet de ontwikkelaar ten deel, maar de eigenaar die zo'n locatie wil verkopen.

5. Overheid en corporaties gaan het tij niet keren

De overheid gaat de vastgoedsector niet redden. Zo is tijdens de bankencrisis wel gebleken. Het verlies aan werkgelegenheid op de bouwplaats is nog wel aanleiding voor wat overheidsteun, maar met de rest van de branche heeft de overheid geen medelijden. Sterker nog: door allerlei schandalen bij corporaties, notarissen, ontwikkelaars en beleggers is het sentiment alleen maar negatiever geworden. Al het werk van brancheverenigingen ten spijt heeft de politiek maar weinig op met de vastgoedbranche.

Ook van de corporaties mag niet al te veel verwacht worden. Er zijn weliswaar grote investeringen te voorzien in de bestaande woningvoorraad, maar het kostenniveau is daar hoog, dus de marges dun. Bovendien zijn de middelen van de corporaties niet onbeperkt. De overheid heeft met de invoer van vennootschapsbelasting en de de Vogelaarheffing de aanval ingezet op het kapitaal dat corporaties bezitten. Terwijl de financiële situatie voor veel corporaties momenteel al niet rooskleurig is. Ook zij hebben bij het uitponden van woningen last van de moeilijke koopwoningmarkt.

6. De babyboomer blijft zitten waar hij zit

Onze hoop was gevestigd op de babyboomers, kinderen van net na de oorlog. Zij zouden zorgen voor een nieuwe huisvestingsvraag: gelijkvloers en boven op de voorzieningen. De praktijk blijkt weerbarstiger: de babyboomers houden liever vast aan hun vertrouwde woning en stellen 'de laatste stap' zo lang mogelijk uit. Ze installeren een traplift als ze wat moeilijker te been worden en maken de tuin onderhoudsvrij. De stap naar het appartement slaan ze over en ze gaan rechtstreeks het verzorgingstehuis of de urn in.

De weigering om vrijwillig 'kleiner te gaan wonen' is goed verklaarbaar. Allereerst vanuit emotie. Verhuizen naar een gelijkvloerse woning is een bevestiging van het ouder worden. Het vertrouwde huis en de sociale contacten uit de directe omgeving worden ingeruild voor onzekerheid. Bovendien is verhuizen een zware klus waar je makkelijk tegenop kunt zien.

En dan het geld: de babyboomer is zuinig opgevoed. Die gaat niet graag een nieuwe schuld aan op late leeftijd. Zeker niet om vervolgens kleiner te gaan wonen. Zuinigheid is bovendien op zijn plaats want de kredietcrisis maakt duidelijk dat pensioenen geen gegarandeerde vetpot zijn. Het appeltje voor de dorst, de overwaarde op de inmiddels afbetaalde woning, kan nog steeds nodig kan zijn.

7. De woningmarkt is een kopersmarkt geworden - en dat blijf zo

De tijd van een 'foldertje' van de woning en een kort meer- en minderwerklijstje is al lang voorbij. De koper wil tegenwoordig ook bij het kopen van een nieuwbouwhuis als klant behandeld worden. Arrogantie van de ontwikkelaar wordt niet meer geaccepteerd.

De rollen zijn nu omgedraaid. Voordat de koopovereenkomst wordt getekend wil de klant eerst weten wat het kost om zijn specifieke wensen te vervullen. En als iets niet kan of mag, dan neemt hij daar geen genoegen mee. De 'koopsom' van vroeger heet inmiddels 'vraagprijs' en bouwrente in rekening brengen is uit de tijd.

De koper voelt feilloos aan dat dit een kopersmarkt is. Nu de klant de luxe van een fatsoenlijke behandeling gewend is geraakt zal hij dit privilege niet meer afgeven. Ook niet als de markt weer wat aantrekt.

8. De afbouwgarantie maakt starten op risico onmogelijk

Er komt een nieuwe rem op de woningbouw. Vanaf 2010 verstrekken de banken pas een hypotheek voor de aankoop van een nieuwbouwwoning als voor die woning een afbouwgarantie door de aannemer wordt verstrekt. En de garantieverstrekker geeft die garantie pas als 70% van het project verkocht is. Starten op risico (dus met een groot percentage onverkochte woningen) wordt daarmee simpelweg onmogelijk. Voor elk commercieel woningbouwproject in Nederland geldt dat 70% van het risico moet worden afgedekt alvorens kan worden gestart. Een ontsnappingsclausule is dat een achtervang zich garant stelt voor onverkochte woningen. Dit levert echter vaak een matige prijs op.

9. Nieuwe regelgeving vertraagt de bouw van nieuwe woningen

Ontwikkelen wordt er de laatste jaren niet gemakkelijker op. We hebben sinds medio 2008 al een nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro). Daarmee is de flexibele Artikel 19 procedure ingeruild voor de afgeslankte, maar nog steeds omslachtige bestemmingsplanprocedure. Bovendien voorziet de wet in een Afdeling Grondexploitatie waarin geregeld wordt hoe de kosten die gepaard gaan met de uitvoering van het bestemmingsplan, worden verhaald op de initiatiefnemer. De wet is niet onredelijk, maar het uitvoeren van de wet (er moet een exploitatieplan opgesteld worden) is een extra bureaucratische handeling, die bovendien zo ingewikkeld is er dat gemeenten de wet op grote schaal negeren.

Binnenkort dreigt de omgevingsvergunning er aan te komen. De bedoeling is om zo'n 20 verschillende procedures 'op elkaar af te stemmen'. De praktijk zal zijn dat de hele procedure complexer wordt en dat er niets gebeurt totdat alle vergunningstrajecten gelopen zijn. Een vertraging op het ene onderdeel kan een vertraging voor de totale vergunning betekenen. Wat hoopgevend is: we mogen ook gewoon op de oude wijze blijven werken.

En dan is er nog het Europeese Aanbestedingsbeleid dat in Nederland strikt wordt gevoerd. Wat bedoeld is als een eerlijke en transparante manier van het verstrekken van overheidsopdrachten, verzandt op steeds meer plaatsen in ondoelmatige bureaucratie die niet zelden leidt tot verlies van kwaliteit. De angst om fouten te maken, en daarvoor politiek tot verantwoording geroepen te worden, beheerst het handelen van de overheid op steeds meer beleidsterreinen, van openbaar vervoer, tot zorg of maatschappelijk werk. Het is een kwestie van tijd voordat ook gemeentelijke grondbedrijven en corporaties de letters van de wet zo strikt mogelijk gaan naleven. Juristen en aanbestedingsadviseurs staan klaar om het ontwikkeltraject te bezwaren met een nieuwe ambtelijke belemmering.

Terwijl de overheid aan de ene zijde een vermindering van de regeldruk probeert te bereiken, glipt er aan de andere zijde nieuwe regelgeving naar binnen die, onbedoeld, een verdere verslechtering van het bouwklimaat veroorzaakt.

10. Banken beperken hun deelname in vastgoedontwikkelaars

Toen er veel verdiend werd in de projectontwikkeling wilden alle grote banken actief zijn in het vastgoed. Rabo, ING, Fortis en ABN hadden ieder hun eigen bedrijf voor vastgoedontwikkeling. Inmiddels zijn er voor de banken een aantal goede redenen om afscheid te nemen van deze bedrijven. Zo zijn de marges op projecten inmiddels veel kleiner. Projectontwikkeling is risicovol en behoort daarom niet tot de core business van een bank. De bankencrisis vraagt juist wel om een scherpere focus hierop. Daar komt het twijfelachtige imago van vastgoed bij. Zo kocht Rabobank het Bouwfonds en kreeg er als bonus direct een miljoenen kostende fraudezaak bij.

De vraag is hoe zo'n duur bedrijf, vol met te duur gekochte grond, aan de man gebracht wordt. Er zijn twee scenario's, die allebei plaats zullen vinden. De eerste is dat de ontwikkelbedrijven worden opgeknipt of uitgepond. Posities worden verkocht aan kleinere bedrijven, die vanwege hun sterke locale focus of hun vermogen tot kostenbeperking projecten wél van de grond krijgen.

De andere optie is dat de bedrijven verkocht worden aan ontwikkelende bouwers. Zij hebben immers een ander perspectief dan de banken: voor hen speelt niet alleen rendement op de ontwikkeling een rol, zij streven vooral naar continuïteit voor het bouwbedrijf. De oorlogskas bij deze bedrijven is overigens veelal leeg.

In beide gevallen zullen de conceptuele ontwikkelaars van de grote partijen een minder belangrijke rol gaan spelen. De locale behoeftes worden bepalend bij de totstandkoming van projecten. Die zorgen voor een betere aansluiting op de markt, een hoger rendement, maar ook voor een minder inspirerend resultaat.

Kerstgedachte: maak kennis met de kracht van social networks

2009-12-22T11:32:00.000-08:00

In Engeland is deze kerst maar weer eens aangetoond wat de kracht van social networks (= vriendenboekjes op internet) is. Vergeleken met de gemiddelde tiener ben ik maar een beperkt gebruiker van dergelijke web 2.0 toepassingen (= toegesneden op de individuele gebruiker). Toch geloof ik dat ze grote kansen bieden aan alle vastgoedbranches die Spacemakers bedient.

In Engeland woedt elk jaar de strijd om ‘The Christmas Number One’, de plaat die de Top 40 van Engeland tijdens kerstmis aanvoert. De afgelopen vijf jaar was dat de meest recente winnaar van The X Factor (= talentenjacht op televisie) . Om te voorkomen dat dit nogmaals zou gebeuren, riepen twee gebruikers van het social network Facebook (= een soort Hyves voor de rest van de wereld) hun ‘vrienden’ (= digitale contacten) op om massaal het nummer ‘Killing In The name Of’ van de band Rage Against The Machine te kopen bij ITunes (= een online muziekwinkel). En het lukte. Vijfhonderdduizend mensen kochten dit nummer, voldoende voor de nummer één.

Voor alle duidelijkheid: dit nummer is zeker geen kerstlied. Maar hij staat wel hoog bij mijn favorieten aller tijden. Dus geniet ervan, via Youtube (= televisie op verzoek, via internet).

Voor alle huizen groot en klein, moet u bij Duivesteijn Vastgoed zijn

2009-12-16T13:15:00.000-08:00

Ontwikkelend Nederland krijgt er een concurrent bij: Adri Duivesteijn. De wethouder Ruimtelijke Ordening van Almere pleitte er dit weekend al voor om de kennis voor het realiseren van grote infrastructurele werken terug te brengen bij de overheid. Dit naar aanleiding van het tumult rond de aanleg van de Noord-Zuidlijn. “De afgelopen vijfentwintig jaar is de overheid uitgehold door de neoliberale obsessies, waarbij de markt overal wordt ingeschakeld”, zegt Duivestein.

Vandaag blijkt dit een opmaat te zijn naar een eigen plan. In Almere Vandaag valt te lezen dat hij vanuit de gemeente Almere een eigen ontwikkelbedrijf wil oprichten dat zelf woningen moet gaan bouwen. ,,Dit is geen pleidooi om de markt uit te schakelen. Je kunt op deze manier echter wel voorkomen dat er bakken met geld worden gegeven voor korting op de bouwgrond of allerlei bouwsubsidies. De gemeente hoeft namelijk niet te gaan voor winstmaximalisatie.”

Natuurlijk zal Duivesteijn met deze uitspraak niet bedoelen dat ontwikkelaars over de rug van de overheid hun zakken willen vullen. Hij zal zelfs weten dat er ook even niets is om die zakken mee te vullen. Ook niet in de altijd zeer gewilde woonwijken van Almere. Des te lovenswaardiger is het dat hij het idee van een “gemeentelijk woonbedrijf” toch nu lanceert. Hopelijk neemt hij daarbij wel zijn eigen les ten harte: haal de noodzakelijke deskundigheid in huis, want ontwikkelen is een vak op zich. Adri, bel me, ik ken geheel toevallig nog wel wat goede mensen die ‘in between jobs’ zijn.

En of het een probleem is als een gemeente zelf woningen gaat ontwikkelen? Ik vind het wel bemoedigend dat een overheid zich met de vastgoedsector wil vereenzelvigen. Blijkbaar is ons imago toch weer niet zo slecht. De vraag is vooral wat ontwikkelaars van deze stap van de gemeente Almere moeten leren. Blijkbaar vervullen ze niet de rol die gemeenten graag zien en zouden ze meer werk hebben als ze die rol beter invullen. Het plan van Duivesteijn is voor ontwikkelaars vooral aanleiding voor een blik in de spiegel.

Opdoeken GIW: timing kon niet slechter

2009-11-14T12:40:00.000-08:00

Wie in de huidige markt een tweedehands woning koopt neemt een aantal risico’s. Wie kiest voor een nieuwbouwwoningen krijgt er nog twee bij:

Bouwt de aannemer wel deugelijk?
Gaat hij tussentijds niet failliet?

Tot einde dit jaar was er het vertrouwde GIW-certificaat. Daarmee had de koper de zekerheid dat bovenstaande risico’s gewaarborgd waren. Maar vanaf 2010 bestaat GIW niet meer. Op het slechtst denkbare moment – de nieuwbouwbranche heeft het immers niet makkelijk – verdwijnt dit vertrouwde merk. Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) en Woningborg zullen vanaf 1 januari 2010 een eigen waarborgcertificaat verstrekken, maar dit zijn merken die nog niet sterk in de markt staan. Bovendien leiden de verschillende verzekeringen mogelijk tot verwarring bij de consument.

Consumenten- en marktpartijen voeren momenteel met de SER overleg over hoe het vacuüm wordt opgelost. Ze spreken onder meer een nieuw model-contract af dat bij de koop van nieuwbouwwoningen kan worden gehanteerd. Ik zou de onderhandelaars graag één extra opdracht meegeven: zorg voor duidelijkheid bij woonconsumenten over de verzekeringen die in 2010 beschikbaar zijn. Het liefst in de vorm van een sterk en herkenbaar (keur)merk als vervanging voor GIW.

www.scharrelstedenbouw.nl

2009-11-04T14:36:00.000-08:00

De VARA lanceerde gisteren haar nieuwssite joop.nl. Wees gerust, het gaat hier niet om een zoveelste samenwerking van die huizensite met een vergelijkbare naam. Joop is bedoeld voor Progressief Nederland. Nou, dan vind je in de vooruitstrevende vastgoedwereld een luisterend oor (of beter, een lezend oog).

Het treft, want al de eerste dag gaat het over ons vak. Mei Li Vos, met afstand mijn favoriete Tweedekamer lid (…zie foto…), spreekt over het inrichten van steden: “Als je wonen, werken en winkelen niet scheidt in een wijk gaat het meestal vanzelf goed. Heb je ook geen horde agenten, opbouwwerkers en handenwrijvende ambtenaren nodig om de sociale cohesie een beetje bij elkaar te houden. Dat doen al die rondscharrelende mensen vanzelf wel.” Zij introduceert een nieuw soort stedenbouw, waarin de rondscharrelende mens dus centraal staat. “Als ik ooit burgemeester van een stad of dorp word is het eerste dat ik doe de bestemmingsplannen wijzigen. In elke woonwijk een of meer cafe’s, restaurants en winkeltjes (met belastingkorting). Zodat er altijd volk op straat scharrelt.”

Joop.nl wordt pas echt leuk als we ook de commentaren op de mening van Mei Li Vos lezen. Zo schrijft T. Derks aan haar: “Ik wil je niet verontrusten maar de provincies en de Raad maken bestemmingsplannen. De burgemeester zeker niet.” En Rob van Kan meldt: “(…) ik zou niet graag naast het werk willen wonen dat ik veel gedaan heb, want dan rijden er elke dag tweehonderd vrachtwagencombinaties door mijn straat.”

Mei Li schrijft het misschien een beetje onhandig, maar ze heeft wel gelijk: wonen en bedrijvigheid gaan in veel gevallen prima samen en de tijd van het scheiden van functies is al lang voorbij. Voor wie met Mei en mij gelooft in scharrelstedenbouw: de domeinnaam is voor een tientje de jouwe.